Helderheid over Courtage: Wat je moet weten voordat je een Makelaar inschakelt!
Courtage is een vergoeding die een makelaar of bemiddelaar ontvangt voor zijn of haar diensten bij de aan- of verkoop van een woning of ander onroerend goed. De courtage wordt berekend als een percentage van de verkoopprijs of aankoopsom en is meestal tussen de 1% en 2% van de totale verkoopsom. We beginnen in dit artikel met de verkoopmakelaar, ook wel makelaar genoemd.
Aan- en verkoop courtage
De makelaar kan zowel de verkopende als de aankopende partij vertegenwoordigen (maar niet bij dezelfde woning en transactie), en ontvangt in beide gevallen courtage. Bij de verkoop van een woning wordt de courtage betaald door de verkopende partij, terwijl bij de aankoop van een woning de courtage vaak voor rekening van de koper komt.
Courtage voor de diensten van de makelaar
De courtage omvat de kosten voor de diensten die de makelaar levert, zoals het adverteren van de woning, het organiseren van bezichtigingen, het onderhandelen over de prijs en het opstellen van de koopovereenkomst. De courtage is vaak onderhandelbaar, maar het is belangrijk om hierbij rekening te houden met de kwaliteit van de dienstverlening van de makelaar en de marktconforme tarieven in de betreffende regio.
Is de courtage is onderhandelbaar?
Over het algemeen valt er over courtages bij de makelaars te onderhandelen maar dat is niet bij elke makelaar zo. Toch is het de moeite waard om de courtage van verschillende makelaars te vergelijken. Zorg er wel voor dat je geen appels met peren vergelijkt want de manier en kwaliteit van dienstverlening kan verschillen.
Nodig meerder makelaars uit
Het is in de makelaardij heel gewoon om meerdere makelaars uit te nodigen die een verkoopvoorstel doen. Ze bepalen de waarde, geven je inzage in de manier van verkopen en komen met een courtage- en kostenoverzicht. Tenminste zo hoort het te gaan. Nodig twee of drie makelaars uit om te vergelijken en je zal zien dat de verschillen soms groot zijn. Laat ik erbij zeggen dat het niet altijd om de goedkoopste makelaar of goedkoopste courtage gaat. Kwaliteit kost geld, maar geen kwaliteit kost kapitalen.
Wat zit er allemaal bij in de courtage en waarvoor moet je extra betalen?
In principe omvat de courtage de volledige dienstverlening van de makelaar bij het verkopen van een huis. Dit houdt in dat de makelaar de bezichtigingen doet en de koopovereenkomst opmaakt. Ook het plannen van de bezichtigingen horen tot de standaard dienstverlening van de makelaar. De afgelopen jaren zijn er allerlei varianten bijgekomen waardoor het opeens niet meer zo duidelijk is wat de makelaar allemaal voor zijn of haar courtage doet.
Hieronder zet ik de meest voorkomende inbegrepen werkzaamheden nog even op een rij:
- Het organiseren van bezichtigingen: De makelaar plant en begeleidt bezichtigingen van geïnteresseerde kopers en onderhoudt contact met de verkopers over de bevindingen en vervolgstappen.
- Het onderhandelen over de prijs: De makelaar voert namens de verkoper of koper onderhandelingen over de prijs en de voorwaarden van de verkoop of aankoop van de woning.
- Het opstellen van de koopovereenkomst: De makelaar stelt de koopovereenkomst op en zorgt ervoor dat deze voldoet aan de wettelijke eisen.
- Eindinspectie: De makelaar plant de eindinspectie en doet samen met betrokkenen net voor de overdracht een ronde door de woning om te controleren of alles volgens afspraak wordt opgeleverd.
- Notaris: De makelaar is aanwezig bij de overdracht van de notaris en controleert de akte van levering en nota van aflossing. Ook zorgt de makelaar ervoor dat de getekende stukken bij de notaris terechtkomen die deze in behandeling zal nemen.
Dit zijn in het kort de werkzaamheden die bij de courtage zijn ingegrepen. Maar er zijn ook diensten en producten waarvoor makelaars extra kosten kunnen rekenen. Vraag dus voordat je de opdracht aan een makelaar geeft een overzicht van werkzaamheden, producten en bijbehorende kosten zodat je exact weet wat je voor elk onderdeel betaald. Sommige makelaars hanteren echter ook een totaalprijs voor het verkopen van je woning. Ook dan is het belangrijk om te weten wat je voor dat bedrag kan verwachten.
Extra kosten die makelaars naast de courtage kunnen berekenen
- Het adverteren van de woning: De makelaar zorgt voor een goede presentatie van de woning op de website van de makelaar en/of op andere platforms zoals Funda. In veel gevallen vallen de presentatie en promotiekosten onder de zogenaamde opstartkosten. Dit varieert van 300 tot 800 euro afhankelijk van welke producten je afneemt.
- Styling advies: De makelaar kan je helpen bij het stylen van de woning voor de verkoop, bijvoorbeeld door middel van advies over het inrichten en decoreren van de woning om zo de woning sneller en tegen een hogere prijs te kunnen verkopen. Voor stylingadvies kunnen makelaars extra kosten berekenen.
- Taxatie: Als er geen recente taxatie van de woning beschikbaar is en die om welke reden dan ook nodig is, kan de makelaar een taxatie voor je regelen.
- Bouwkundige keuring: Als de makelaar twijfel over de bouwkundige staat van de woning kan deze adviseren een bouwkundige keuring uit te laten voeren voordat de woning in verkoop gaat. De makelaar kan dit voor je regelen maar de kosten voor de keuring betaal je zelf.
- Open huis: Waar bij de ene makelaar het open huis bij de courtage inbegrepen is, zijn dit bij een andere makelaar extra kosten. Denk eraan dat er verschil zit tussen een door hem of haar zelf georganiseerd open huis of het meedoen aan de landelijke open huizendag.
- Overige kosten: Je kunt het zo gek niet bedenken of het is wel door de makelaar te regelen. Denk aan een kusjesman die even de planten opnieuw vastzet of een schilder die even die roze muur in de woonkamer wit maakt. Ook avondfotografie of een video met een drone kan over het algemeen door een makelaar worden geregeld. Ook voor glossy brochures, een eigen website of woningvisitekaartjes kan de makelaar extra kosten in rekening brengen.
Let op dat de kosten voor extra diensten per makelaar kunnen verschillen en dat het verstandig is om vooraf duidelijke afspraken te maken over de kosten en de diensten die je kunt verwachten. Laat dit vastleggen in de opdracht tot dienstverlening en zorg dat je daarvan een kopie krijgt. Tegenwoordig gaat het invullen en tekenen van de OTD steeds vaker online waardoor je een kopie kan downloaden.
Aan- en verkoopmakelaar tegelijk, mag dat?
Even voor de duidelijkheid: Een verkoopmakelaar kan ook aankoopmakelaar zijn maar niet bij dezelfde transactie. Hij of zij kan dus maar één heer dienen bij hetzelfde object. Het kan wel zijn dat de makelaar jij huis verkoopt (als verkoopmakelaar) en jou helpt als aankoopmakelaar bij de aankoop van je nieuwe woning. Dat zijn twee verschillende woningen en twee verschillende transacties. Voor beide opdrachten moet apart (of gecombineerd) een opdracht tot dienstverlening worden getekend.
Courtage van de aankoopmakelaar
Ook de aankoopmakelaar rekent normaal gesproken een courtage maar dit is veelal een stuk lager dan de courtage bij het verkopen van de woning. De aankoopmakelaar hoeft immers minder werkzaamheden uit te voeren. Veel aankoopmakelaars rekenen een vast bedrag aan courtage. In sommige gevallen is dit eveneens onderhandelbaar. Vooral wanneer je de makelaar twee opdrachten geeft kan er vaak een package deal worden gesloten.
Onderhandelingsresultaat
Een andere optie is een percentage van het onderhandelingsresultaat. Hoe meer de aankoopmakelaar van de prijs af weet te kletsen, des te groter zijn verdiensten. Door het lage aanbod van de afgelopen jaren is dit door de meeste makelaars niet meer toegepast maar wie weet hoe het er de komende tijd uit zal zien.
Een paar laatste tips
Nodig meerdere makelaars uit die de waarde bepalen, verkoopstrategie uitleggen en transparant zijn over de courtage en overige kosten. Laat ze een offerte uitbrengen zodat je kan vergelijken. Onderhandel over de courtage en sluit een package deal indien je de makelaar ook als aankoopmakelaar in wilt schakelen.
Overweeg een internetmakelaar: Afhankelijk van je voorkeur en de kosten die je voor de verkoop van je huis uit wilt geven is een internetmakelaar of je huis zelf verkopen misschien ook een reeële optie.
Inclusief btw: Helaas komt het nog steeds voor dat makelaars courtage op basis van exclusief btw rekenen. Dit is verboden bij het aanbieden van diensten aan consumenten. Controleer of de bedragen inclusief btw zijn vermeld.
Tot slot
Courtage is de vergoeding die een makelaar ontvangt voor zijn diensten bij de verkoop of aankoop van een woning. In de courtage zijn meestal diensten inbegrepen zoals het adverteren van de woning, het organiseren van bezichtigingen, het onderhandelen over de prijs en het opstellen van de koopovereenkomst. Er kunnen echter ook extra kosten in rekening worden gebracht voor aanvullende diensten of kosten zoals advertentiekosten, bezichtigingskosten en opstartkosten. Het is daarom belangrijk om vooraf duidelijke afspraken te maken over de kosten en diensten die je kunt verwachten van de makelaar.
> Bekijk ook: Hoe bespaar ik op makelaarskosten?
