Wanneer je een huis koopt in Nederland, zijn er verschillende juridische aspecten waarmee rekening gehouden moet worden. Een van deze aspecten is de schriftelijkheidseis. Maar wat betekent deze eis precies en waar moet je als koper op letten?
Schriftelijke overeenkomst
De schriftelijkheidseis houdt in dat voor de koop van een huis in Nederland een schriftelijke overeenkomst nodig is om de afspraken tussen de koper en verkoper rechtsgeldig te maken. Dit betekent dat alle afspraken over de koop van het huis, zoals de prijs, opleveringsdatum en eventuele ontbindende voorwaarden, op schrift gesteld moeten worden en door beide partijen ondertekend moeten worden.
Schriftelijkheidseis vastgelegd in de wet
De schriftelijkheidseis is vastgelegd in de wet en heeft als doel om misverstanden en geschillen tussen de koper en verkoper te voorkomen. Door alle afspraken op papier te zetten, kunnen beide partijen later altijd terugvallen op de inhoud van de overeenkomst. Dit is met name belangrijk wanneer er discussie ontstaat over de interpretatie van afspraken.
Ben jij hiervan op de hoogte?
Het is belangrijk om als koper goed op de hoogte te zijn van de schriftelijkheidseis. Zo is het bijvoorbeeld niet voldoende om afspraken mondeling te maken, ook niet als deze afspraken worden bevestigd via e-mail of sms. Alleen een schriftelijke overeenkomst, ondertekend door beide partijen, is rechtsgeldig.
Overeenkomst via de makelaar
Wanneer er een verkoopmakelaar bij de koop en verkoop bij een huis is betrokken zorgt deze makelaar er in de meeste gevallen voor dat er een rechtsgeldige koopovereenkomst wordt opgesteld waarin alle gemaakte afspraken worden vastgelegd.
Overeenkomst via de notaris
In sommige gevallen is het handig om de koopovereenkomst door de notaris op te laten stellen. Dit is vaak het geval wanneer mensen zelf hun huis verkopen en de gemaakte afspraken aan de notaris doorgeven. Die zorgt ervoor dat alle gemaakte afspraken op een juridisch correcte wijze in de koopovereenkomst worden vermeld. In sommige plaatsen in Nederland is het zelfs verplicht dat de notaris de koopovereenkomst opmaakt.
Meest gestelde vragen schriftelijkheidseis
Ik heb heb de vraagprijs geboden, ben ik nu koper?
Nee, een bod doen is een manier om met elkaar in gesprek te komen en/of in onderhandeling te gaan. De verkoper mag zelf bepalen aan wie hij of zij verkoopt. Ook al biedt iemand anders een lager bod.
Is een mondelinge deal rechtsgeldig?
Nee, een mondelinge deal is niet rechtsgeldig omdat er niet is voldaan aan de schriftelijkheidseis. Er vloeien pas rechten en plichten uit de deal voort nadat de koopovereenkomst door partijen is ondertekend en "ter hand" is gesteld.
Mag de verkoper aan een ander verkopen na een mondelinge deal?
Ja, zolang er geen getekende koopovereenkomst ligt kunnen de verkopers zich nog steeds bedenken en aan een ander verkopen. Ook al is er per mail een bevestiging van de verkoopmakelaar gestuurd waarin de deal wordt bevestigd.
Verkoper bedenkt zich
Stel je voor je hebt je droomhuis gevonden en je sluit een deal met de verkopers. De verkoopmakelaar maakt de koopovereenkomst op en stuurt deze per mail zodat je de inhoud kan controleren. Je gaat akkoord met de inhoud en maakt een afspraak voor ondertekenen. Een dag voordat je moet tekenen krijg je te horen dat de deal niet meer doorgaat. Je bent kwaad en overweegt juridische stappen, het voelt oneerlijk en dat is het ook, maar juridisch gezien heb je nog niet voldaan aan de schriftelijkheidseis en heb je geen poot om op te staan. Dat is de wet!
Kan de verkoper de koper dwingen om te tekenen?
Nee, dat kan niet. De verkoper kan geen rechten ontlenen aan de mondelinge deal en hiermee de koper ook niet dwingen om te tekenen. Zelfs niet nadat de makelaar of notaris de deal per mail heeft bevestigd en de koopovereenkomst heeft opgemaakt. In de praktijk kun je dus voordat je hebt getekend nog alle kanten op. Ik heb wel eens meegemaakt dat een verkoper een dag van tevoren toch spijt had en van de verkoop afzag. Dat is een grote teleurstelling voor de koper maar juridisch gezien heeft de koper nog geen enkele rechten.
Koper bedenkt zich
Andersom is het precies hetzelfde wanneer de koper afhaakt voor het tekenen. Daarnaast kan de koper zelfs nog van de koop afzien na het ondertekenen en binnen de wettelijke bedenktijd. Ook zijn er vaak ontbindende voorwaarden van toepassing. In een kopersmarkt heb ik weleens meegemaakt dat kopers op meerdere woningen een bod deden waarbij het bod bij twee woningen werden geaccepteerd. Helaas viel één van de verkopers af. Dus ook het accepteren van een bod hoeft niet tot een definitieve koop en verkoop te leiden. Ook dat is de wet!
Tot slot
Een overeenkomst komt tot stand wanneer er een aanbod en aanvaarding plaatsvindt en er wilsovereenstemming is tussen beide partijen. Sinds 1 september 2003 is het voor de koop of verkoop van een woning in Nederland verplicht om deze schriftelijk aan te gaan. Dit betekent dat de afspraken met betrekking tot de woning, zoals de prijs en opleveringsdatum, op papier moeten worden vastgelegd en ondertekend door beide partijen in de vorm van een koopovereenkomst. Door het ondertekenen van een koopovereenkomst wordt voldaan aan de schriftelijkheidseis.
Wettelijke bedenktijd koper
Het is belangrijk om te weten dat de koper na het tekenen van de koopovereenkomst nog wettelijk een bedenktijd heeft. Het is dus van belang om deze periode af te wachten voordat verdere stappen worden ondernomen. Het is goed om te realiseren dat een mondelinge afspraak bij de koop of verkoop van een woning niet rechtsgeldig is, en dat de schriftelijkheidseis en wettelijke bedenktijd uitsluitend van toepassing is op particulieren en niet op professionele partijen.
Professionele partijen zijn gehouden aan een mondelinge afspraak en kunnen zich na een mondelinge deal niet meer terugtrekken. Tevens kunnen ze worden gedwongen tot het nakomen van de mondelinge afspraak.
Ter handstelling
Het is ook belangrijk om te weten dat de "ter handstelling" op de juiste manier heeft plaatsgevonden. Dit betekent dat een door beide partijen getekende koopovereenkomst aan koper ter hand is gesteld. Tegenwoordig kan dat ook digitaal.
> Bekijk ook: Koper van je huis bedenkt zich
