Biedlogboek makelaars lijkt mosterd na de maaltijd

Mosterd na de maaltijd zou je zeggen nu de biedingen minder zijn dan vorig jaar. Maar zoals gewoonlijk is daar niet iedereen het over eens.

In het kort

De invoering van het verplicht biedlogboek voor makelaars, dat bedoeld is om eerlijke handelspraktijken te waarborgen, komt moeizaam op gang. Er zijn verschillende versies van het logboek in gebruik en de twee grootste aanbieders, Eerlijk Bieden en Realworks, zijn in conflict over technische aspecten. Dit heeft tot onvrede geleid bij het ministerie voor Volkshuisvesting, dat één standaard wil invoeren. De brancheverenigingen NVM, VBO en Vastgoedpro hebben afgesproken het logboek verplicht te stellen voor hun leden, als vorm van zelfregulering. Echter, door het conflict tussen de twee grootste aanbieders, gaat de introductie moeizaam.

Biedlogboek verplicht voor makelaars

Er is nog veel onduidelijkheid onder makelaars die vanaf dit jaar verplicht het Biedlogboek moeten gebruiken. Ik heb de presentatie van verschillende aanbieders via een live-meeting gezien waar ook brancheorganisatie VBO aanwezig was. Laten we eerlijk zijn, de verschillende aanbieders zijn gewoon concurrenten van elkaar. Ik kan me dan ook voorstellen dat de aanbieders hun eigen product beter vinden dan die van de concurrentie.

Wie is de baas over de data?

Los daarvan zat ik me af te vragen wie nu eigenlijk de baas is over de ingezonden data zoals de hoogte van de biedingen, maar ook bijbehorende voorwaarde. Je zou denken: Het gaat die ander toch helemaal niets aan onder welke voorwaarden ik een bepaald bedrag op een huis heb geboden? Daarmee is volgens mij het zaadje voor onduidelijkheid gepland. Want wanneer, met wie, en op welk moment moet je de gegevens met de bieders delen. Daarvoor zijn er een aantal belangrijke punten op de tijdslijn van de verkoop.

• Sluiten van de mondelinge deal: Een mondelinge deal geen enkele zekerheid omdat niet is voldaan aan de schriftelijkheidseis.
• Tekenen koopovereenkomst: Ook nadat de koopovereenkomst is getekend biedt dit aan de verkoper nog geen enkele zekerheid omdat de wettelijke bedenktijd van de koper nog niet is verstreken.
• Wettelijke bedenktijd: Na de wettelijke bedenktijd zijn er in de meeste gevallen nog de ontbindende voorwaarden zoals het gebruikelijke financieringsvoorbehoud. Ook kunnen er andere voorwaarden zijn opgenomen zoals een bouwkundige keuring binnen een bepaalde termijn.
• Taxatierapport: Nadat de koopovereenkomst is getekend zal de hypotheekadviseur snel starten met het aanvragen van de hypotheek. Hiervoor is in de meeste gevallen een - al dan niet – een NWWI gevalideerd taxatierapport nodig. Komt de taxatiewaarde lager uit dan de koopsom zal de koper het verschil uit eigen middelen moeten betalen. Als die middelen er niet zijn volgt ontbinden van de koopovereenkomst.
• Finaal akkoord: Dit is een enorm belangrijke stap want hiermee geeft de bank aan de hypotheek aan de kopers te verstrekken. 

Wanneer Biedlogboek openbaar maken?

Zoals je ziet zijn er verschillende momenten waarop je het Biedlogboek aan de bieders openbaar kan maken. Elk moment heeft z’n eigen voor- en nadelen maar niemand heeft er iets aan om 6 weken later te horen dat de hoogste bieder 1000 euro boven jouw bod zat. Het Biedlogboek openbaar maken na de wettelijke bedenktijd lijkt dan misschien de beste optie maar heeft ook zo z’n eigen risico’s.

Daarnaast blijft de verkoper beslissend in zo’n proces en mag zelfs aan de laagste bieder verkopen. Het blijft dus enorm lastig om iets in te voeren wat niet bindend is. Ook is het vreemd dat zelfverkopers (mensen die zelf hun huis verkopen) niet verplicht zijn om zo’n Biedlogboek te gebruiken.

Verplicht Biedlogboek bij dalende woningprijzen

Ik heb me dan ook verbaasd over het verplicht stellen van een Biedlogboek terwijl de woningmarkt op z’n retour was. En daar eindigt het waarschijnlijk niet. Je wilt als hoogste bieder toch geen Biedlogboek onder je neus krijgen waarin jij de enige bieder bent? Dat lijkt me enorm frustrerend. Dan maar onderhandelen, dan heb je nog enigszins vat op de zaak.

Marktstandaard

We moeten toe naar één marktstandaard geeft minister de Jonge aan. Wat dat betekent weet niemand want waarschijnlijk deelt niet iedereen dezelfde mening in de Tweede Kamer.

Tot slot

Realworks is een CRM-systeem wat z’n oorsprong kent vanuit de NVM. Kolibri is een CRM-systeem wat mede ontwikkeld is door VBO. Eerlijk Bieden is een onafhankelijke partij die in het leven is geroepen om biedingen transparant te maken. Elke partij probeert makelaars voor zich te winnen en aan zich te binden. Wanneer je jarenlang van één systeem gebruik hebt gemaakt is het een drama om over te stappen. En hiermee spreek ik uit eigen ervaring. Daarnaast is er geen systeem wat alles biedt, ook al denken de genoemde aanbieders hier waarschijnlijk anders over.

Nog even dit

Onze minister de Jonge gaf afgelopen week bij Jinek aan onverminderd door te gaan met het zoeken naar oplossingen om die 900.000 nieuw te bouwen woningen in 2030 te halen. Misschien tegen beter weten in, maar van een beetje optimisme en doorzettingsvermogen houd ik wel van.

> Makelaar inschakelen of zelfverkopen?