Taxateur en taxatierapport

Een waardebepaling is een inschatting van de waarde van iets, maar deze kan in principe worden gedaan door iedereen, zoals een verkoper of een verzekeringsagent. In het geval van vastgoed zal een makelaar een inschatting van de waarde doen. Hierbij hoort ook vaak de advies vraagprijs met de verwachte opbrengst. Makelaars bieden zo’n waardebepaling vaak gratis aan om zo opdrachten binnen te halen. Verkopers nodigen vaak meerdere makelaars uit om hun werkwijze en verwachte opbrengst en ook de kosten te kunnen vergelijken.

Het verschil tussen de twee is dat een taxatie wordt gedaan door een onafhankelijke, gekwalificeerde professional en is vaak vereist voor juridische of financiële doeleinden. Een waardebepaling is vaak informeel en wordt bij vastgoed door een makelaar gedaan om een idee te krijgen van de waarde van iets.

Kort samengevat: Het NWWI is een validatie-instituut erkend door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (NHG). De validatienormen zijn opgesteld door het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).

De taxateur kijkt naar verschillende aspecten en onderdelen van het huis. Hierbij worden alle kenmerken verzameld die meewegen voor de eindconclusie. De meest gangbare aspecten zijn: De ligging en woonoppervlakte van de woning maar ook woonoppervlak, bouwjaar, soort woning, staat/onderhoud, functionele indeling, verplichtingen en rechten, energielabel, belendingen, bodeminformatie, marktsituatie en bestemmingsplan. De taxateur controleert diverse zaken ter plaatse maar ook via digitale systemen waarbij bijvoorbeeld informatie over risicogebieden met betrekking tot de fundering wordt bekeken. Daarnaast heeft de taxateur toegang tot referentiedata en het kadaster.

In het huidige taxatierapport heeft de bouwkundige staat een groter deel ingenomen om de opdrachtgever beter te kunnen informeren over de staat van onderhoud. Dit betreft een indicatie maar is geen bouwkundige keuring. Op de vraag: Waar kijken ze naar bij een taxatie is het antwoord: Alle aspecten die belangrijk zijn voor de onderbouwing van de marktwaarde.

Ja en nee, in veel gevallen is een taxateur ook makelaar maar je ziet hier steeds vaker een splitsing in. Als een taxateur ook makelaar is zal per opdracht bekeken worden wat zijn of haar rol is. De taxateur heeft de opdracht de woning te taxeren volgens de gestelde richtlijnen en zal deze werkzaamheden dan ook als een professional uitvoeren en hier een rapport voor uitbrengen. Een makelaar die een waardebepaling uitvoert doet dit om de klant een indicatie van de waarde te geven die bijvoorbeeld benodigd is bij verkoop. De makelaar biedt deze in de meeste gevallen aan om zo de opdracht binnen te halen. In beide situaties is het doel verschillend.

De kosten zijn per regio en zelfs per plaats of taxateur verschillend. De normen zijn de laatste jaren verder aangescherpt waardoor de werkzaamheden per taxatie zijn toegenomen. Dit resulteert uiteraard ook tot hogere kosten die worden doorberekend aan de opdrachtgever. Vraag de taxateur welke kosten er voor het uitbrengen van een (gevalideerd) taxatierapport worden berekend voordat u de opdracht verstrekt. De kosten zijn tegenwoordig verplicht opgenomen in de opdrachtvoorwaarden die de opdrachtgever (digitaal) moet tekenen voor de aanvang van de taxatie.

Tenzij anders is afgesproken betaalt de opdrachtgever de taxateur. Dit kan bijvoorbeeld een koper zijn die een taxatierapport nodig heeft om de financiering rond te krijgen. Het kan ook een verkoper zijn die een hypotheek nodig heeft voor verbouwing of oversluiting.

Een taxateur heeft enige marge voor het afwijken van de waarde maar zal altijd proberen de marktwaarde vast te stellen. Dat is ook de taak van de taxateur. Hierover zijn meerdere discussies gevoerd want wanneer er sprake is van afwijking, moet er ook een vast gegeven zijn waarvan je af kan wijken. Een vast gegeven is er niet, wel zijn er vergelijkbare recent verkochte transacties die je als vast gegeven kan zien. Maar ook hierbij zijn de verschillen onderling soms groot. Besef dat een taxatie subjectie is maar dat de taxateur altijd naar eer en wetenschap een taxatierapport uit zal brengen.

Over het algemeen kan een taxateur redelijk snel een huis taxeren en het taxatierapport uitbrengen. Denk hierbij aan “binnen een paar dagen” of een week. Vanwege drukte of vakantieperiodes kan het wat langer duren. Als de snelheid van belang is geef dit dan aan bij het verstrekken van de opdracht of plannen van de afspraak.

De opdrachtvoorwaarden zijn de voorwaarden waaronder de opdrachtgever een opdracht aan de taxateur verstrekt. De taxateur ontvangt een opdracht en zal deze wel of niet accepteren. Na acceptatie ontvangt de opdrachtgever in de meeste gevallen de opdrachtvoorwaarden digitaal om te ondertekenen. Controleer de opdrachtvoorwaarden goed voordat u ze ondertekent. Hierin staan onder andere ook de kosten die de taxateur berekent. Ook de voorwaarden van het later afzien van de taxatie staan in dit document vermeld.

U geeft een opdracht en de taxateur accepteert deze. Deze opdracht moet verplicht worden vastgelegd in een overeenkomst die wordt getekend. Zo weten partijen onder welke voorwaarden de opdracht is verstrekt en de taxatie wordt uitgevoerd. Het tekenen van de opdrachtvoorwaarden gebeurt in de meeste gevallen digitaal.

Er kunnen verschillende redenen zijn om een taxateur in te schakelen. Denk hierbij aan het kopen of verbouwen/verbeteren van de woning. Ook voor het oversluiten van de hypotheek is vaak een taxatierapport verreist. Over het algemeen zou je kunnen stellen dat wanneer er sprake is van een hypotheek, de bank in veel gevallen een taxatierapport eist.

Sommige mensen proberen een taxateur te beïnvloeden maar deze behoort integer en geheel onafhankelijk de woning te taxeren. Bij scheidingsgevallen komt dit weleens voor waarbij er tegenstrijdige belangen zijn ontstaan. Ook bij de aankoop van een woning wil de koper nog weleens een poging doen om de taxateur te beïnvloeden. Een goede taxateur is niet te beïnvloeden en zal het taxatierapport naar eer en geweten uitbrengen.

Een taxateur is een professional met een gedegen opleiding en jaarlijkse bijscholing. Kwaliteit kost nou eenmaal geld. Daarnaast blijft het niet alleen bij de opname van de woning maar is er veel onderzoekswerk te doen voordat de taxatie kan worden uitgewerkt. De opname van de woning is meestal maar maximaal een uur werk maar de meeste werkuren worden pas daarna gemaakt. Ook de aansluitingen, registraties inclusief opleiding en bijscholen zijn kosten die de taxateur moet maken op te kunnen taxeren. Logischerwijs moeten deze (op termijn) worden terugverdiend.

Een gratis taxatie valt meer onder de werkzaamheden van een makelaar en wordt geen taxatie genoemd maar een (gratis) waardebepaling. Een taxatierapport wordt uitgebracht door een erkende taxateur waarna partijen daar beslissingen op nemen. Denk hierbij aan de hoogte van de te verstrekken hypotheek door een bank. Hiervoor berekent de taxateur kosten die zijn vastgelegd in de opdrachtvoorwaarden.

Wanneer de taxatie lager is dan de koopsom betekent dat bij koop het verschil tussen taxatiewaarde en koopsom, door de koper uit eigen middelen moet worden voldaan. Raadpleeg hiervoor je hypotheekadviseur want bij het direct verduurzamen van de woning gelden er afwijkende normen.

De vraagprijs en taxatiewaarde zijn twee verschillende zaken. De vraagprijs kan door de verkoper in overleg met de verkoopmakelaar worden bepaald. De taxatiewaarde is de waarde die de taxateur na gedegen onderzoek vermeld in het (gevalideerde) taxatierapport.

Het antwoord hierop is nee. De taxateur is een professional die zich niet laat leiden door voorkeuren van anderen. Dat betreft ook de waarde.

Er kunnen verschillende redenen zijn om een huis voor verkoop te laten taxeren. Zo kan er onzekerheid over de waarde bestaan, of zijn de erfgenamen het niet eens over de waarde van het huis dat ze in bezit hebben gekregen. Ook in scheidingsgevallen kan er worden gekozen om een huis te laten taxeren.

In Nederland is er een vrij handelsverkeer en bepalen de onderhandelingen het eindresultaat. Het antwoord hierop kan dus zowel ja, als nee zijn. Dit is afhankelijk per situatie. Als er veel interesse is in een woning zal dat de prijs opstuwen. Wanneer er weinig interesse is in de woning zou dit een goede indicatie kunnen zijn voor scherpe onderhandelingen. De lokale aankoopmakelaar kan u hier goed over informeren.

De waarde die de taxateur bepaalt heeft niets te maken met de vraagprijs. In Nederland is elke koper in overleg met de makelaar vrij om zelf de vraagprijs te bepalen. Daarnaast is elke bieder vrij om een bod naar eigen inzicht neer te leggen en over de vraagprijs te onderhandelen. Dit heeft geen invloed op de taxatiewaarde. Wanneer de koopsom hoger is dan de taxatiewaarde zal de koper het verschil hiertussen uit eigen middelen moeten betalen.

Er zijn verschillende manieren om achter de waarde van een huis te komen. Meestal begint de zoektocht op internet waar al veel data beschikbaar is. Ook kan een makelaar een (gratis) waardebepaling uitvoeren. De taxateur kan ook een taxatierapport uitbrengen voor de verkoop.

De taxateur wordt gecontroleerd door het NRVT die de kwaliteit van de aangesloten taxateurs waarborgt op kwaliteit en vakbekwaamheid. Daarnaast controleert het NWWI de gevalideerde taxatierapporten die de taxateur gereedmeld. Ook is er een geschillencommissie waar je terecht kunt.

Erkende taxateurs staan ingeschreven bij het NRVT. NRVT betekent Nederlands Register Vastgoed Taxateurs en is een stichting die vastgoedtaxateurs registreert op persoonlijke titel en zich richt op het borgen van de vakbekwaamheid van deze taxateurs. De taxateurs staan ingeschreven in het register wat door iedereen geraadpleegd kan worden.

Een taxateur is volledig onafhankelijk en zal de taxatie naar eer en geweten verrichten. Een taxateur laat zich dan ook niet beïnvloeden.

Dit is het rapport dat door de taxateur wordt uitgebracht waarin alle aspecten en bevindingen worden vermeld. Het vernieuwde taxatierapport is voor iedereen goed leesbaar en te begrijpen. Mocht je desondanks zaken niet begrijpen kun je de taxateur raadplegen om het een en ander toe te lichten.