Een bod, openingsbod, voorstel of eindvoorstel zijn allemaal termen die veel voorkomen in de makelaardij. Maar hoe bepaal je nu eigenlijk een openingsbod op een huis om in onderhandeling te komen? Of is er sprake van blind bieden? In dit artikel lees je er alles over.
Het bepalen van een openingsbod op een huis kan een uitdagende taak zijn, omdat er veel factoren zijn die de waarde van een woning bepalen. Hier zijn enkele tips en adviezen die je kunt volgen om een realistisch openingsbod te bepalen. Voordat je verder gaat kun je hieronder de checklist huis bekijken downloaden die je mee kan nemen naar elke bezichtiging. Gewoon gratis!
> Download hier gratis de checklist huis bekijken
Onderzoek de plaatselijke woningmarkt
Onderzoek vergelijkbare woningen in de buurt om een idee te krijgen van de prijzen die recentelijk zijn verkocht. Dit kan je helpen om een idee te krijgen van wat de woning waard is. Laat je hierdoor niet leiden door de vraagprijs. De vraagprijs wordt meestal in overleg met de makelaar vastgesteld maar uiteindelijk beslist de verkoper welke prijs hij of zij voor de woning wil. Daar hoort soms ook een hogere vraagprijs dan de waarde die de makelaar afgeeft. Verkopers mogen dus ook een onrealistische hoge vraagprijs hanteren.
De staat van de woning
De staat van de woning speelt een grote rol bij het bepalen van een openingsbod. Maak een overzicht van de gebreken en eventueel achterstallig onderhoud. Ook de mate van modernisering en leeftijd van apparatuur en bouwkundige onderdelen wegen mee in het bepalen van een bod. Probeer dus ook te achterhalen in welke staat recent verkochte woningen waren ten tijde van het sluiten van de deal.
> Bekijk ook: Alles over de bouwkundige keuring
Hoeveel interesse is er in de woning?
Een woning waar veel interesse in is zal veel bekijks trekken en waarschijnlijk ook meerdere biedingen op worden gedaan. De makelaar laat weten welke procedure ze volgen. Dat kan een biedprocedure zijn of anders. Soms krijg je de mogelijkheid om in onderhandeling te gaan. Probeer dus te achterhalen hoeveel interesse er in de woning is. Daar zijn vele manieren voor. Kijk alleen maar op internet of vergelijkbare woningen snel zijn verkocht. Wanneer je de woning graag wilt kopen zal je de biedstrategie hierop af moeten stemmen. bedenk wel dat voor een kluswoning vaak minder interesse is dan een woning die helemaal af is.
Hoe duurzaam is de woning?
Dit is een punt wat steeds belangrijker wordt en de interesse voor woningen met een slecht energielabel is afgelopen jaar afgenomen. Ook het investeren in duurzaamheid kan de komende jaren nog een flinke investering zijn. Een energiezuinige woning waar je niet meer in hoeft te investeren is vaak erg populair. Daar betaal je dan in de meeste gevallen gemiddeld ook wat meer voor maar dat lijkt me logisch.
In welke buurt staat de woning?
Niet alle buurten en wijken in een bepaalde plaats zijn even geliefd. Kijk dus niet alleen naar de woning maar ook naar de buurt en haar voorzieningen. Je zou deze ook onder de categorie "interesse" kunnen wegzetten. Een goede en nette buurt met veel voorzieningen dichtbij is voor kopers meer interessant. Ook wat prijzen betreft kun je hetzelfde soort woningen in verschillende buurten niet altijd goed vergelijken.
Denk aan de bijkomende kosten
Houd er rekening mee dat er naast de koopprijs ook bijkomende kosten zijn, zoals notariskosten, taxatierapport, hypotheekadviseur, NHG, overdrachtsbelasting en eventuele kosten van een aankoopmakelaar. Daarnaast is misschien een bouwkundige keuring misschien ook gewenst. Ondanks dat de bijkomende kosten niets zeggen over de waarde van de woning moeten ze wel worden betaald. Zo hebben veel kopers een limiet waar ze absoluut niet overheen kunnen gaan. Voor starters geldt dat de ouders soms bij willen springen. Maak daar dan dankbaar gebruik van als dat nodig is.
> Vraag gratis hypotheek- adviesgesprek aan
Bepalen van het bod (Openingsbod)
Wanneer je eenmaal alles voor jezelf goed in kaart hebt gebracht zal er een moment komen waarop je de knoop doorhakt. Als je een bod wilt doen zorg er dan voor dat je een strategisch bod doet waarbij je bijvoorbeeld net in onderhandeling komt. Stel jezelf dan ook van tevoren een doel. Veel mensen bieden wat lager om uiteindelijk in het midden uit te komen. Bijvoorbeeld: Vraagprijs 350.000, - euro, doelstelling aankoop 325.000, - euro. Openingsbod wat wordt gedaan is dan vaak 3 ton. Wanneer je het verschil dan deelt kom je precies op 325.000, - euro uit. Dat is wel erg doorzichtig. Er zijn vele manieren waarop je het aan kan pakken dus overweeg een aankoopmakelaar die dit spelletje als geen ander beheerst.
Openingsbod en voorwaarden
Naast het bod zijn de overige voorwaarden ook belangrijk om mee te laten wegen. Soms vinden verkopers het fijn om wat meer tijd te krijgen voor het opleveren van de woning. Dan zijn ze soms bereid om in de prijs wat tegemoet te komen. Ook de ontbindende voorwaarden zoals financiering of een keuring van de woning bepalen mede de deal. Neem dus alle facetten mee in je overweging van het bod.
Onderhandelingsmogelijkheden
Wanneer je een openingsbod doet is er waarschijnlijk ruimte om te onderhandelen. Soms hoor je dit van de verkoopmakelaar maar soms ook niet. Na het doen van je voorstel hoor je wel wat de reactie daarop is. Misschien is de verkoper teleurgesteld en wil eerst een hoger bod voordat ze met een tegenvoorstel komen. Daarin is niet iedereen gelijk en moet je proberen afstand van te nemen. Bieden en onderhandelen kan nou eenmaal emotionele gevoelens oproepen. Dat kan zowel positief als negatief zijn. Probeer het zakelijk te houden.
Door deze factoren te overwegen, kun je een openingsbod bepalen dat realistisch is en past bij jouw budget en de waarde van de woning. Vergeet niet dat het kopen van een huis een grote investering is, dus neem de tijd om grondig onderzoek te doen en wees niet bang om te onderhandelen als die mogelijkheid er is.
Een laatste tip
Zet al je bevindingen in een Exel bestand met verschillende kolommen. Hiermee bedoel ik dat je de gegevens van vergelijkbare recent verkochte woningen in het overzicht zet maar ook de woonoppervlakte, perceel, afwerking, mate van luxe, buurt, voorzieningen en modernisering.. Vergeet niet de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud en moderniseren hierin mee te nemen. Zo krijg je een beter overzicht wat andere woningen hebben gekost en vergelijk je op basis van de juiste kenmerken en feiten. Als laatste wil ik je erop wijzen dat je niet moet vergeten dat het verhuizen zelf ook geld kost. Neem dat mee in je totaal plaatje.
Vraag nu een gratis hypotheek- adviesgesprek aan
> Vraag gratis hypotheek- adviesgesprek aan
