Het verkopen van een huis is een ingewikkeld en stressvol proces, dat veel tijd en energie kost. Na een periode van adverteren, rondleidingen geven en onderhandelen met potentiële kopers, is het gelukt: jouw huis is verkocht. Maar dan komt er onverwacht nieuws: de koper heeft zich bedacht. Dit kan verschillende redenen hebben, zoals het niet kunnen financieren van de aankoop, spijt van de aankoop of een andere onverwachte gebeurtenis. Wat kun je doen als de koper zich bedenkt?
Status van de koop en verkoop
Als eerste is het belangrijk om de status van de koop en verkoop vast te stellen. Is de bedenktijd verstreken? Zijn er ontbindende voorwaarden van toepassing? En wat zijn de regels en voorwaarden die in de koopovereenkomst is opgenomen. Hieronder meer uitleg.
Voorlopige koopovereenkomst is niet zo voorlopig
Ten eerste is het belangrijk om te weten dat een voorlopig koopcontract niet vrijblijvend is. Het is een bindend contract waar beide partijen zich aan moeten houden. Er geldt echter wel een uitzondering: de koper heeft drie werkdagen de tijd om alsnog onder de koop uit te kunnen. Daarna is het contract bindend voor de kopers. Het is dus van groot belang om deze termijn goed in de gaten te houden.
In de volksmond wordt de term voorlopig gebruikt. Dit heeft alleen betrekking op bedenktijd en ontbindende voorwaarden. Bedenk dus goed dat de koopovereenkomst met uitzondering van de wettelijke bedenktijd voor de koper bindend is.
Ontbindende voorwaarden
Daarnaast kan een koper ook afhaken op grond van een ontbindende voorwaarde. Dit is een voorbehoud in het koopcontract, bijvoorbeeld voor het rondkrijgen van de financiering of voor de uitkomsten van een bouwkundige keuring. Als deze voorwaarden niet worden gehaald, kan de koper onder de koop uit.
Ontbindende voorwaarden uitgewerkt
Als er geen ontbindende voorwaarden meer zijn, kan het annuleren van de koop de koper geld kosten. Als verkoper kun je de koper houden aan het gesloten contract en een beroep doen op het boetebeding dat vaak in voorlopige koopcontracten is opgenomen. Bij annulering heb je als verkoper vaak recht op tien procent van de koopsom als boete. Dit bedrag kan juridisch afgedwongen worden of er kan gewerkt worden met een bankgarantie, waarbij het boetebedrag bij annulering van de koop opgevraagd kan worden.
Welke voorwaarden zijn van toepassing
Het is dus belangrijk om als verkoper goed op de hoogte te zijn van de voorwaarden en ontbindende voorwaarden in het koopcontract en de wettelijke bedenktijd van drie dagen goed in de gaten te houden. Als verkoper is het daarnaast verstandig om een goede relatie op te bouwen met de kopers en open te staan voor eventuele vragen of problemen.
Spijt van de aankoop
Maar wat als je als koper spijt hebt van de aankoop? Ook dan is het belangrijk om te weten wat je rechten en plichten zijn. In Nederland heb je als koper namelijk een wettelijke bedenktijd van drie dagen na het tekenen van het voorlopig koopcontract. Er moet dan wel een "ter handstelling" plaats hebben gevonden. Dit kan zowel fysiek als digitaal. Tijdens deze bedenktijd kun je als koper de koop zonder opgaaf van reden ontbinden. Dat geldt niet voor de verkoper tenzij hiervoor een extra clausule is opgenomen.
Geen ontbindende voorwaarden en bedenktijd verstreken
Als de bedenktijd verstreken is en er zijn geen ontbindende voorwaarden opgenomen in het koopcontract, kan het ontbinden van de koop grote financiële gevolgen hebben. Als koper loop je het risico dat je de aanbetaling en eventuele andere kosten kwijtraakt. In sommige gevallen kan het voorkomen dat de koper wel bereid is om de ontbindende voorwaarde te accepteren, maar daarvoor een tegenprestatie vraagt. In dat geval kan er bijvoorbeeld afgesproken worden dat de verkoper een deel van de waarborgsom aan de koper betaalt, als compensatie voor het tijdelijk van de markt halen van de woning. Ook kan er afgesproken worden dat de verkoper de gemaakte kosten vergoedt die de koper heeft gemaakt voor het verkrijgen van een hypotheek.
Duidelijke afspraken vastleggen
Als verkoper is het belangrijk om te beseffen dat de kans op een succesvolle verkoop groter is als er duidelijke afspraken zijn gemaakt in het voorlopig koopcontract. Hierbij is het verstandig om gebruik te maken van een makelaar of notaris, die kan helpen bij het opstellen van een waterdicht contract en kan adviseren over de te hanteren voorwaarden. Het is namelijk van belang dat zowel de koper als de verkoper zich bewust zijn van de juridische gevolgen van het ondertekenen van het voorlopig koopcontract.
Juridische consequenties
Het verkopen van een huis kan een spannende en ingrijpende gebeurtenis zijn. Als verkoper hoop je natuurlijk dat de verkoop soepel verloopt en dat de koper de woning ook daadwerkelijk afneemt. Helaas kan het voorkomen dat de koper zich bedenkt en de koop ontbindt. In dat geval is het van belang om als verkoper goed op de hoogte te zijn van de juridische mogelijkheden en consequenties.
Als de koper binnen de wettelijke bedenktijd van drie dagen afziet van de koop, dan kan de verkoper daar weinig aan doen. Na deze periode kan de koper alleen onder de koop uit als er een ontbindende voorwaarde van toepassing is. Als verkoper is het verstandig om hier rekening mee te houden en te zorgen voor een waterdicht voorlopig koopcontract. Daarnaast is het belangrijk om te weten dat er in sommige gevallen een boetebeding van toepassing kan zijn, als de koper zich terugtrekt.
Hoe vaak komt ontbinden koop voor?
Gelukkig komt het ontbinden van de koop maar weinig voor. Voor zowel koper als verkoper is er een intentie om de deal door te laten gaan. Wanneer het voortraject erg moeizaam is gegaan en je vanaf het begin al twijfelde is het beter er nog een nachtje extra over te slapen voordat je definitief beslist. Niemand zit erop te wachten dat je naderhand ontbindt. Dat geldt ook voor het contact met de hypotheekadviseur. Laat je van tevoren duidelijk informeren over de mogelijkheden zodat je (bijna) zeker weet dat het lukt de hypotheek rond te krijgen.
> Ga naar meer informatie over hypotheekadviseur
Laatste tip
Al met al is het van belang om als verkoper goed geïnformeerd te zijn en je te laten adviseren door een makelaar of notaris. Op die manier kun je voorkomen dat je voor onaangename verrassingen komt te staan en kun je de verkoop van je woning zo soepel mogelijk laten verlopen. Juich niet te vroeg en vier pas een feestje wanneer de koop en verkoop definitief is.
> Ga naar meer informatie over een huis verkopen
