Het kopen van een appartement is een grote beslissing die over het algemeen iets meer tijd en onderzoek vereist. Om ervoor te zorgen dat je de beste keuze maakt, is het goed om op bepaalde punten beter op te letten. In dit artikel geven we je enkele waardevolle tips om rekening mee te houden bij het kopen van een appartement.
1. Locatie, locatie, locatie
De locatie van het appartement is een cruciale factor bij het maken van je beslissing. Let op de nabijheid van voorzieningen zoals scholen, supermarkten, openbaar vervoer en recreatiemogelijkheden. Een goede locatie kan de waarde van je appartement verhogen en biedt gemak in het dagelijks leven. Soms bevindt zich een appartement zelfs boven een winkelcentrum, maar dan kan het juist weer veel te druk of lawaaierig zijn. Je komt appartementen in allerlei soorten, maten en bedragen tegen waarbij jij je moet afvragen of dit appartement voor jou geschikt is. Zo valt een gesplitst woonhuis ook onder een appartement (onder- of bovenwoning) en zal anders voelen dan een galerijflat waar 200 mensen in wonen. Kijk dus niet alleen naar de locatie maar ook naar de rest.
2. Budget
Voordat je begint met zoeken naar een appartement, is het belangrijk om je budget goed in kaart te brengen. Bepaal hoeveel geld je beschikbaar hebt voor de aankoop en welk bedrag je kunt besteden aan maandelijkse hypotheeklasten. Hierdoor voorkom je financiële problemen in de toekomst. Appartementen zijn lastig te vergelijken met woningen, 100m2 bij een appartement kan een compleet andere waarde vertegenwoordigen dan bij woonhuis. Het kan ook zijn dat je juist voor een appartement kiest om eerst zelf in te wonen om later te kunnen verhuren. Als een soort investering op lange termijn. Wat je doel ook is, zorg dat je dit slim aanpakt.
3. VvE
Controleer of er een Vereniging van Eigenaren (VvE) actief is voor het appartementencomplex waarin je geïnteresseerd bent. De VvE regelt onder andere het onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimtes. Informeer ook naar de hoogte van de servicekosten, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Wanneer de VvE weinig actief is of zelfs schulden heeft kan dit de waarde van je toekomstige appartement negatief beïnvloeden, let daar dan ook op en neem alle VvE stukken goed door voordat je de handtekening op de koopovereenkomst zet.
4. VvE Bijdrage
De VvE-bijdrage wordt vaak bepaald op basis van de vierkante meters (m²) van het appartement of het aandeel in de splitsing. Dit splitsingsaandeel is te vinden in de akte van splitsing of ondersplitsing. Je betaalt dus per vierkante meter; hoe groter het appartement, hoe hoger de VvE-bijdrage.
Het is belangrijk om goed te kijken wat er allemaal is inbegrepen in de VvE-bijdrage. Meestal zijn de opstalverzekering en de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes hierin opgenomen. Onderhoud wordt vaak ook via de VvE geregeld, maar dit kan variëren. In sommige gevallen zijn ook de stookkosten opgenomen in de VvE-bijdrage, dus het is verstandig om dit na te vragen of uit te zoeken. Verder is het belangrijk om te achterhalen hoe het verbruik wordt gemeten en hoe je deze gegevens kunt aflezen.
5. Bouwkundige staat
Bij het kopen van een appartement wordt vaak geen bouwkundige keuring uitgevoerd omdat de constructie en vaak ook andere onderdelen onder de VvE valt. Toch is het goed om van tevoren te weten welke onderdelen onder de VvE vallen en welke niet. Zo zijn er appartementen waarbij bijvoorbeeld maar een deel van de kozijnen onder de VvE vallen. Dat klink gek maar het het gedeelte bij het balkon is voor rekening van de inviduele appartementseigenaar. Daar wil je niet achteraf achter komen dus laat je hierover goed informeren. Twijfel je over bepaalde zaken schakel dan een bouwkundig inspecteur in of laat alsnog een bouwkundige keuring uitvoeren voor het deel wat jij koopt en laat de rest globaal inspecteren.
6. Verwarming
De verwarming bij een appartementencomplex kan per appartement of gezamenlijk zijn geregeld. Daarnaast kunnen CV-ketels eigendom zijn of zelfs gehuurd. Ook de (verplichte) huurtermijn en aflossing of het automatische eigendom na het contract kunnen allerlei variaties bevatten waar jij mee akkoord gaat wanneer je de handtekening(en) zet. Zorg er op z'n minst voor dat je het huur- of leasecontract in handen krijgt en begrijpt wat er allemaal in staat. Centrale verwarming voor het hele complex bestaat vaak uit blokverwarming. Als koper wil je weten wat je maandelijkse termijnen zijn/worden, hoeveel het verbruik afgelopen jaren was, wat er bijbetaald moest worden of wat er terugbetaald werd en hoe het verbruik wordt afgelezen. Het aflezen van het vebruik verschilt nog weleens en is niet altijd even betrouwbaar.
Vergeet niet even stil te staan bij de energiecrisis waarbij de overheid het prijsplafond in stelde, dat was een drama voor appartementsbewoners.
7. MJOP (Meer Jaren Onderhouds Planning)
De MJOP is een planning die de meeste VvE’s (behoren) te bezitten. Deze planning legt vast welk onderhoud de komende jaren wordt uitgevoerd en wat de bijbehorende kosten zijn. Dit is belangrijk om te weten bij de aankoop van een appartement. Als er niet voldoende geld in de reserve zit en er veel onderhoud op de planning staat, kan de VvE besluiten de maandelijkse bijdragen te verhogen. Daarnaast kan er ook worden besloten om eenmalig een extra bedrag van de eigenaren te vragen, wat eventueel over meerdere jaren kan worden verspreid. Als taxateur kom ik regelmatig tegen dat er geen MJOP beschikbaar is, dat komt vooral voor bij kleinschalige appartementencomplexen, hierbij kun je zelfs aan een aantal van 3 of 4 appartementen denken of een gesplitst woonhuis.
Het onderhoud wordt dan in goed overleg uitgevoerd waarbij de kosten evenredig met elkaar worden gedeeld. Dit is eigenlijk een situatie die je op goed vertrouwen aangaat en daar heb ik altijd m'n twijfels bij. Probeer zoiets van tevoren vast te leggen want voordat je het weet krijg je om de kleinste dingen een burenruzie, en dat is nou net niet wat je voor ogen hebt wanneer je een appartement koopt.
8. Oriënteer op de buurt
Verdiep je in de buurt waarin het appartement gelegen is. Is het een veilige omgeving? Zijn er plannen voor nieuwe ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de waarde van het appartement? Of wordt er misschien in de toekomst aan de overkant gebouwd waardoor jij je mooie vrije uitzicht kwijt bent. Zaken om je vooraf in te verdiepen want niet alleen je woongenot kan onder druk komen te staan, ook de waarde van je appartement kan een duik nemen wanneer je precies kunt zien wat voor eten de buren aan de overkant op hun bord hebben liggen wanneer ze op het balkon zitten te eten.
9. Vloeren
In de meeste gevallen moeten de vloeren in een appartement voldoen aan bepaalde geluidsisolatiewaarden. Houd hier rekening mee wanneer je een harde vloer, zoals hout of laminaat, wilt laten plaatsen. Als er al een harde vloer ligt, vraag dan of deze voldoet aan de eisen van de VvE. Zorg ervoor dat je bewijs hiervan krijgt. Hier gaat het namelijk nog weleens mis, de onderburen hebben nog nooit geklaagd en de harde vloer ligt er al jaren in. Maar wanneer jij met je gezin (en de hond) door het appartement loopt te klepperen kan het maar zo zijn dat de onderburen wel beginnen te klagen. Zorg ervoor dat je de eisen voor de vloeren kent en houd je daaraan.
10. Huishoudelijk reglement
Als koper van een appartement, en tegenwoordig ook vaak als huurder, verklaar je akkoord te gaan met de regels die zijn verwoord in het huishoudelijk reglement. Zorg ervoor dat je dit reglement in je bezit krijgt voordat je een handtekening zet op de koopovereenkomst of huurovereenkomst.
Het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren (VvE) omvat diverse belangrijke regels en afspraken voor het gebruik van zowel gemeenschappelijke als privéruimtes binnen een appartementencomplex. Het reglement bevat voorschriften voor het gebruik en onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes zoals gangen, trappenhuizen, liften en tuinen, evenals richtlijnen voor afvalverwerking en schoonmaak. Geluidsbeperkingen, zoals stilteperiodes, zijn vastgelegd om geluidsoverlast te minimaliseren. Er zijn ook regels voor het houden van huisdieren en voorwaarden voor het uitvoeren van verbouwingen of grote onderhoudswerkzaamheden in privéruimtes.
Veiligheids- en beveiligingsmaatregelen worden gespecificeerd, inclusief brandveiligheidsvoorschriften en het afsluiten van deuren en poorten. Het gebruik van balkons en andere buitenruimtes is gereguleerd, net als de toewijzing en het gebruik van parkeerplaatsen en fietsenstallingen. Daarnaast zijn er richtlijnen voor de verhuur van appartementen, gedragsregels voor een respectvolle samenleving en procedures voor VvE-vergaderingen en besluitvorming. Het reglement is ontworpen om het woongenot en de veiligheid van alle bewoners te waarborgen en conflicten te voorkomen.
11. Berging en/of parkeerplaats
Controleer of er wel of geen berging is inbegrepen bij de aankoop van je appartement. Dit kan soms onduidelijk zijn in de documenten. In sommige aktes worden verschillende kadastrale nummers vermeld, terwijl andere aktes slechts één nummer bevatten. Zorg ervoor dat je grondig onderzoekt wat je precies koopt om verrassingen te voorkomen. Het is ook belangrijk om vooraf te weten of het complex over een gezamenlijke parkeerplaats beschikt of dat je er een aangewezen (eigen) parkeerplaats bij koopt. De voorkomt gezeur achteraf en heeft ook invloed op de waarde. Een appartement met eigen berging en eigen parkeerplaats is meer waard dan zonder beiden.
Leuk detail: Ik ken een complex waar de appartementen, bergingen en parkeerplaatsen enorm ver uit elkaar liggen. Wanneer je al wat op leeftijd bent en het lopen wat minder wordt is het zaak om hier even goed aandacht aan te besteden. In mijn ogen heeft de architect liggen slapen bij het ontwikkelen van het complex, zorg dat jij wel wakker bent voordat je de deal sluit.
12. Parkeermogelijkheden
Het is niet alleen voor de appartementseigenaren belangrijk om de auto op een fatsoenlijke manier kwijt te kunnen, dat geldt ook voor visite die langskomt. Soms is er zelfs sprake van een parkeergarage voor de bewoners en visite, maar ze zijn er ook als openbare parkeergarages waar iedereen al dan niet betaald kan parkeren. Soms wordt ook een gedeelte voor de eigenaren afgesloten zodat niet iedereen toegang heeft tot dat gedeelte. Meestal zit er een hek of poort voor die met de afstandsbediening vanuit de auto open en dicht kan worden gedaan. Dus check wanneer je een appartement bezichtigd of er voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn, en of hiervoor moet worden betaald.
13. Notulen en jaarverslagen
Zorg ervoor dat je goed op de hoogte bent van de financiële positie van de VvE om latere verrassingen te voorkomen. Bekijk zorgvuldig wat er is gereserveerd en welke kosten er nog aankomen. Als er iets niet duidelijk is, schakel dan een expert in, zoals een aankoopmakelaar of taxateur. In de jaarverslagen staan alle financiele zaken vermeld terwijl in de notulen de vergaderingen en gemaakte afspraken worden vastgelegd. Wanneer er is afgesproken dat elke appartemenseigenaar voor het einde van het jaar 1000 euro extra moet betalen voor het renoveren van de balkons wil je dat als koper weten voordat je het appartement koopt, niet achteraf.
14. Verzekering(en)
In de meeste gevallen valt de opstalverzekering onder de VvE, het is namelijk lastig om een individueel appartement te verzekeren. Immers, het appartement maakt deel uit van een groter gebouw. Hierbij hoort ook een herbouwwaarde, de polis en voorwaarden maar ook de premie behoort bekend te zijn bij de VvE. Je hoort overigens ook te weten of bijvoorbeeld de glasverzekering onder de VvE valt of dat je hiervoor zelf aansprakelijk bent. Vraag naar dit soort zaken! Daarnaast heb je net zoals bij een woonhuis een inboedelverzekering nodig.
Mijn ervaring is dat veel mensen geen idee hebben wat er allemaal komt kijken bij een appartement kopen. In de volksmond noemen we dit allemaal een "appartement kopen" maar het is een "appartementsrecht kopen". Je koopt het recht op alleengebruik van dat stukje in het gebouw.
18. Duurzaamheid en energiezuinigheid
In deze tijd is duurzaamheid steeds belangrijker geworden. Let daarom op de energiezuinigheid van het appartement. Vraag naar het energielabel en informeer of er maatregelen zijn genomen om het energieverbruik te verminderen, zoals isolatie en zonnepanelen. Vraag ook naar hetgeen er in de toekomst moet worden geïnvesteerd om het gebouw te verduurzamen. Over het algemeen doen makelaars hier een beetje vaag over omdat ze het zelf vaak ook niet weten. Heb je een aankoopmakelaar in de arm genomen? Zorg er dan voor dat hij of zij alle stukken hierover ontvangt.
19. Fundering
Bij het kopen van een appartement is het belangrijk om voldoende aandacht te besteden aan de fundering van het gebouw. De fundering vormt de basis van het hele complex en eventuele problemen hiermee kunnen grote gevolgen hebben voor de stabiliteit en veiligheid van het gebouw. Een goed functionerende fundering zorgt ervoor dat het gebouw stevig en gelijkmatig op de grond staat, zonder verzakkingen of scheuren. Problemen met de fundering kunnen leiden tot scheuren in muren, deuren die niet goed sluiten en zelfs structurele schade aan het gebouw. Het is daarom belangrijk om de staat van de fundering te laten controleren, vooral bij oudere gebouwen of als er tekenen van verzakking zijn.
20. Betonrot
Betonrot is een ernstig probleem dat kan optreden in betonnen constructies, zoals de fundering en andere dragende delen van een appartementencomplex. Het ontstaat wanneer het wapeningstaal in het beton gaat roesten. Dit roestproces veroorzaakt uitzetting van het staal, waardoor het omringende beton gaat scheuren en afbrokkelen.
Bij het kopen van een appartement is het van groot belang om te controleren op tekenen van betonrot. Symptomen van betonrot kunnen zijn: zichtbare roestplekken, scheuren in het beton, afbrokkelend beton en vochtige plekken. Betonrot kan de structurele integriteit van het gebouw ernstig aantasten, wat kan leiden tot hoge kosten voor reparatie en herstel.
21. Balkons
Over de kwaliteit van balkons zou je wel een boek over kunnen schrijven, niet alleen betonrot maar ook slechte waterafvoer, loszittende balustrades en relingen zijn problemen die vaker voor komen. Informeer bij de VvE over het onderhoud van de balkons. Zijn er recente inspecties of reparaties uitgevoerd? Wat is de staat van de coating of waterdichtingslagen?
Regelmatig onderhoud is cruciaal om de levensduur van de balkons te verlengen. Ook hiervoor geldt, Informeer wie verantwoordelijk is voor het onderhoud en de reparaties van de balkons. Zijn de kosten opgenomen in de VvE-bijdrage of moeten eigenaren hiervoor apart betalen? Ook hiervan wil jij op de hoogte zijn bij een appartement kopen.
22. Klimaat
Het klimaat heeft een steeds grotere invloed op ons wonen. Wateroverlast afgelost door extreme hitte verkorten soms de levensduur van de gebruikte materialen. Dat geldt niet alleen voor een appartement maar ook bij een huis. Verdiep je hier eens in wanneer je toch bezig bent. Sommige zaken kun je niet voorzien maar wanneer de voorspellingen op extreme weersomstandigheden in een bepaald gebied toenemen moet jij je afvragen of het kopen van een appartement (of huis) in dat gebied wel een slimme zet is.
Tot slot
Het kopen van een appartement neemt meer tijd en expertise in beslag wanneer je het goed wilt doen. Mijn motto is: Weet wat je koopt! Dus als er lekkage in de parkeergarage onder het appartementencomplex is wil jij dit weten, ook wil je weten wie er dan voor de herstelkosten opdraaien en zo kan ik er nog veel meer noemen. Waar het om gaat is dat jij beseft dat een appartement kopen toch iets anders is dan een huis. Stel vragen aan de verkoopmakelaar en de VvE, zorg ervoor dat je alle recente stukken krijgt en schakel professionele hulp in wanneer je ergens over twijfelt. Als laatste tip geef ik je mee om een aantal bewoners in het complex aan te spreken, zij kunnen je alles over het wonen in het desbetreffende gebouw vertellen.
