Appartementsrecht

In dit artikel gaan we dieper in op het begrip 'appartementsrecht', dat de mogelijkheid biedt om niet alleen een gebouw in gezamenlijk eigendom te hebben, maar ook een exclusief stuk van het gebouw in gebruik te nemen. We behandelen de oprichting van een vereniging van eigenaren, de rechten en plichten die daarbij komen kijken en wat te doen bij conflicten.

Splitsen van het gebouw

Een appartementsrecht ontstaat door het splitsen van een gebouw. Dit gebeurt bij de notaris, rekening houdend met eventuele beperkte rechten die op het gebouw rusten. Een appartementsrecht is een zelfstandig recht dat kan worden overgedragen, er kunnen beperkte rechten op worden gevestigd en er kan beslag op worden gelegd. Voor de verkoop van een appartementsrecht is in beginsel geen instemming van de andere eigenaren nodig.

Vereniging van eigenaren verplicht

Bij de verdeling in appartementsrechten is het verplicht een vereniging van eigenaren op te richten, die het beheer over het gebouw voert, met uitzondering van die gedeelten die iemand exclusief in gebruik heeft. De vereniging van eigenaren is verplicht om daarvoor een reservefonds aan te leggen. Het hoogste orgaan binnen de vereniging van eigenaren is de vergadering van eigenaars, vergelijkbaar met de aandeelhoudersvergadering bij de BV, en met de ledenvergadering bij de gewone vereniging. Naast deze vergadering van eigenaren is er een dagelijks bestuur, dat wordt benoemd door deze vergadering van eigenaars.

Wijziging van splitsing

De splitsing van een gebouw (en dus het appartementsrecht) kan worden gewijzigd als alle appartementseigenaren het daarmee eens zijn. Ook is het mogelijk dat het bestuur van de Vereniging van Eigenaren hiertoe beslist, zolang minimaal 4/5 van de eigenaren akkoord is. Bij opheffing van de splitsing (en dus van het appartementsrecht) moeten alle appartementseigenaren instemmen. Een gang naar de rechter staat open als een van de eigenaren van een appartementsrecht zich zonder redelijke grond niet akkoord verklaart.

Conflicten rondom appartementsrechten 

Conflicten rondom appartementsrechten zijn aan de orde van de dag. Het kan daarbij gaan om geluidsoverlast van een andere bewoner met een appartementsrecht, discussies over de mate van onderhoud van het pand, conflicten over de vraag of een bepaalde reparatie privé is of uit de gezamenlijke pot moet komen, en dergelijke. Veel van deze conflicten spelen zich af in het werkgebied van de Vereniging van Eigenaren. In gevallen waarin conflicten dreigen, is het verstandig om in een vroeg stadium de hulp in te roepen van een jurist die thuis is in dit rechtsgebied.

Voor- en nadelen appartementsrecht 

Het appartementsrecht heeft voordelen en nadelen. Het biedt de mogelijkheid om niet alleen een gebouw in gezamenlijk eigendom te hebben, maar ook een exclusief stuk van het gebouw in gebruik te nemen. Het is een zelfstandig recht dat kan worden overgedragen, er kunnen beperkte rechten op worden gevestigd en er kan beslag op worden gelegd. Het vestigen van een beperkt recht kan betrekking hebben op een gedeelte van het gebouw of het gehele gebouw. Het kan bijvoorbeeld gaan om een hypotheekrecht of een recht van erfpacht dat wordt gevestigd ten behoeve van een financier. Het vestigen van een beperkt recht heeft tot gevolg dat de beperkte gerechtigde een zeker recht heeft op het gebouw, wat ten koste gaat van de rechten van de appartementseigenaar.

Beslaglegging op appartementsrecht

Daarnaast is het mogelijk om beslag te leggen op een appartementsrecht, bijvoorbeeld bij een gerechtelijke procedure of als er sprake is van schulden. Het leggen van beslag op een appartementsrecht kan tot gevolg hebben dat de appartementseigenaar zijn exclusieve gebruik van het appartement verliest. Het is daarom van belang om op de hoogte te zijn van de rechten en plichten die het hebben van een appartementsrecht met zich meebrengt. 

Vereniging van Eigenaren

Een vereniging van eigenaren is een rechtspersoon die het beheer voert over een gebouw waarin meerdere eigenaren gezamenlijk eigendom hebben. Bij de splitsing van een gebouw in appartementsrechten is het oprichten van een vereniging van eigenaren verplicht gesteld. De vereniging van eigenaren is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, zoals de gevel, het dak en de trappenhuizen. De appartementseigenaar is verantwoordelijk voor het onderhoud van zijn eigen appartement.

Gemeenschappelijk belang VvE

De vereniging van eigenaren is opgericht voor de gemeenschappelijke belangen van alle appartementseigenaren en heeft een aantal belangrijke taken. Zo stelt de vereniging van eigenaren jaarlijks een begroting op, waarin de te verwachten kosten voor het onderhoud en beheer van het gebouw worden opgenomen. Op basis van deze begroting worden de servicekosten vastgesteld, die door de appartementseigenaren moeten worden betaald.

Reservefonds en MJOP

Daarnaast is de vereniging van eigenaren verplicht om een reservefonds aan te leggen. Dit reservefonds is bedoeld voor groot onderhoud en vervanging van gemeenschappelijke delen van het gebouw. De hoogte van het bedrag dat in het reservefonds moet worden gestort, wordt bepaald op basis van de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP). In het MJOP worden de te verwachten kosten voor groot onderhoud en vervanging van gemeenschappelijke delen van het gebouw voor de komende jaren opgenomen. Is er geen MJOP opgesteld en vastgesteld? Dan moet een vve jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren of op een alternatieve wijze reserveren voor groot onderhoud.

Vergadering van eigenaren

De vergadering van eigenaren is het hoogste orgaan binnen de vereniging van eigenaren en bestaat uit alle appartementseigenaren. In de vergadering van eigenaren worden belangrijke beslissingen genomen, zoals het vaststellen van de servicekosten en het bepalen van het onderhoud dat moet worden uitgevoerd. Naast de vergadering van eigenaren is er een bestuur dat wordt benoemd door de vergadering van eigenaren. 

Het bestuur

Het bestuur voert de dagelijkse werkzaamheden uit van de VvE en neemt beslissingen over onderhoud, beheer en financiën. Het bestuur is verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke ruimtes, het opstellen van begrotingen en het innen van de maandelijkse bijdragen van de eigenaren.

Daarnaast heeft het bestuur de taak om de vergadering van eigenaren voor te bereiden en bijeen te roepen. Tijdens de vergadering van eigenaren worden belangrijke beslissingen genomen, zoals het vaststellen van de jaarrekening, het goedkeuren van de begroting en het besluiten over groot onderhoud. Het bestuur is verplicht om de vergadering van eigenaren minimaal één keer per jaar bijeen te roepen, maar kan dit vaker doen als dat nodig is.

Administratie van VvE

Het bestuur is ook verantwoordelijk voor het bijhouden van de administratie van de VvE. Hieronder valt onder andere het opstellen van de jaarrekening, het bijhouden van de ledenadministratie en het archiveren van belangrijke stukken. Daarnaast moet het bestuur erop toezien dat de VvE voldoet aan de wettelijke verplichtingen, zoals het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en het hebben van een reservefonds.

Tot slot

Kortom, het bestuur van een VvE heeft een belangrijke taak in het beheer van het complex en het waarborgen van de belangen van de eigenaren.

Disclaimer: Gezien de veranderende wet- en regelgeving in ons land kunnen aan dit artikel geen rechten worden ontleend en adviseren wij altijd de laatste informatie van de overheid te raadplegen.

> Bekijk meer over huis kopen