Bouwkundige Keuring

Onderaan deze pagina staat een "Voorbeeldrapportage kosten" zodat je kan zien waar de bouwkundig inspecteur allemaal naar kijkt tijdens de inspectie.

Hierop zijn een aantal uitzonderingen die je verderop in dit artikel tegenkomt. *

Een bouwkundige keuring kan op verschillende momenten worden uitgevoerd, zoals voor of na het plaatsen van een bod op een woning. Als de keuring vóór het bod wordt uitgevoerd, kan de prijs van het bod worden aangepast op basis van de bevindingen uit het rapport. Hierdoor kan een onderbouwd lager bod worden geplaatst als er veel gebreken aan de woning zijn geconstateerd. Echter, dit kost wel tijd en geld, en er is geen garantie dat de woning ook daadwerkelijk wordt gekocht.

Een alternatief is om een voorbehoud bouwkundige keuring op te nemen in de ontbindende voorwaarden. Hierdoor kan de keuring na het tekenen van de koopovereenkomst worden uitgevoerd. Als de kosten voor de oplossing van de gebreken boven een vastgesteld bedrag uitkomen, kan de koopovereenkomst ontbonden worden.

In de meeste gevallen wel maar het is slim om tijdens het plannen van de afspraak aan te geven waarvoor je de bouwkundige keuring nodig hebt. De woningkeurder kan dan rekening houden met de gewenste opdracht zodat je later over het juiste bouwtechnische rapport beschikt.

Over het algemeen vraagt de koper een bouwkundige keuring aan maar ook een verkoper kan een keuring aanvragen. Wanneer de koper graag zekerheid over de bouwtechnische staat en gebreken wil krijgen kan deze een inspecteur inschakelen. Om geschillen achteraf te voorkomen kan de verkoper ervoor kiezen een bouwkundig rapport bij de presentatie aan te bieden. Zo weet de koper welke gebreken aanwezig zijn en welke investering dit vergt.

In de meeste gevallen wordt de bouwkundige keuring uitgevoerd nadat er een deal is gesloten onder voorbehoud van een bouwkundige keuring. Voor kopers geldt: Laat bij twijfel altijd een bouwkundige keuring uitvoeren. Dat geldt niet alleen voor oudere woningen maar ook woningen van enkele jaren oud kunnen onverwachte gebreken vertonen. Kies dus voor zekerheid. Voor verkopers geld: Als er veel gebreken worden verwacht of er sprake is van (ernstig) achterstallig onderhoud is het slim om een bouwkundig rapport op te laten stellen. De makelaar kan dan direct voordat er sprake is van een deal aan de bezichtigers inzage geven in de gebreken. Dat maakt de positie als verkoper sterker omdat hiermee in de meeste gevallen ook is voldaan aan de meldingsplicht.

Een bouwkundige keurder is een professioneel die gekwalificeerd is om bouwkundige keuringen uit te voeren. Deze keurder is opgeleid om de bouwtechnische aspecten van een gebouw of woning te inspecteren en eventuele gebreken of onveilige situaties te identificeren. De taak van een bouwkundige keurder is om een objectief en onafhankelijk oordeel te geven over de staat van het gebouw. Hiervoor maakt de keurder gebruik van verschillende inspectietechnieken, zoals visuele inspectie, metingen en sonderingen.

Na de inspectie stelt de bouwkundige keurder een rapport op, waarin de geconstateerde gebreken en onveilige situaties worden beschreven. Dit rapport kan worden gebruikt door de eigenaar van het gebouw om de gebreken te laten verhelpen, of door potentiële kopers om te beoordelen of het gebouw in goede staat is.

Een bouwkundige keurder kan worden ingeschakeld in verschillende situaties. Zo kan het nuttig zijn om een keuring te laten uitvoeren als je van plan bent om een woning of gebouw te kopen. Zo kun je voorkomen dat je achteraf voor onverwachte kosten komt te staan voor reparaties. Ook als je zelf de eigenaar bent van een woning of gebouw, kan een bouwkundige keuring nuttig zijn om eventuele verborgen gebreken op te sporen en te verhelpen voordat deze tot grotere problemen leiden.

Als je een bouwkundige keurder inschakelt, is het belangrijk om te kiezen voor een erkende keurder met voldoende kennis en ervaring. Zo weet je zeker dat de keuring goed en professioneel wordt uitgevoerd, en kun je rekenen op een betrouwbaar en gedetailleerd rapport over de staat van het gebouw.

De meest voorkomende gebreken zijn achterstallig onderhoud, vocht problemen in de badkamer, vocht in muren en kruipruimte, houtrot aan kozijnen, slecht schilderwerk, ventilatieproblemen, gebreken aan dakbedekking en goten. Dit is slechts een kleine opsomming van de meest voorkomende gebreken. Vaak zijn deze het gevolg van achterstallig onderhoud. Ook slecht voegwerk en gebreken aan de technische installaties komen regelmatig voor.

Allereerst is het belangrijk om de situatie te bekijken. Vindt de keuring plaats voordat de koopovereenkomst is getekend kunnen partijen op basis van de bevindingen van de inspecteur opnieuw met elkaar in gesprek. Er wordt dan opnieuw onderhandeld. Ook kunnen partijen elkaar in de kosten tegemoet komen. Als de koopovereenkomst is getekend met een voorbehoud bouwkundige keuring waarbij ook een bedrag voor de gebreken is opgenomen, geldt bij tegenvallende kosten hetzelfde zoals hierboven beschreven.

Is het bedrag van de kosten hoger dan in de koopovereenkomst is vermeld kan de koper ontbinden. Hier zijn vaak wel voorwaarden aan verbonden. In de praktijk gaan partijen alsnog opnieuw met elkaar in gesprek om een deal te sluiten. Bekijk dus goed de juridische positie waarbij eerst de woning keuren en daarna de koopovereenkomst pas tekenen de meest veilige is.

Veel bedrijven die bouwkundige inspecties uitvoeren rekenen een vast bedrag waarbij soms een toeslag geldt voor grotere woningen. Klik op de button “Direct regelen” en de prijs komt tevoorschijn.

Voor kopers adviseren we om mee te lopen met de inspecteur. Geeft dit aan wanneer er een afspraak wordt gemaakt. De bouwkundig inspecteur kan je tijdens de opname tips en adviezen geven. Daarnaast heb je de gebreken ook zelf gezien. Dat maakt het lezen van het bouwkundig rapport met bijhorende kosten ook beter leesbaar. Verkopers zijn in de meeste gevallen aanwezig omdat ze toegang tot de woning verschaffen. Ook kan bijvoorbeeld een makelaar of aankoopmakelaar tijdens de inspectie aanwezig zijn.

De verkoper heeft een meldingsplicht, dit betekent dat aanwezige gebreken die bekend zijn moeten worden gemeld. Maar wat als er een gebrek aan het licht komt waar de verkoper niet van op de hoogte was? Of een situatie waarbij erfgenamen de woning verkopen en er zelf nooit gewoond hebben. Om hierover geschillen te voorkomen is het beter om als koper zelf de touwtjes in handen te nemen en een keuring uit te laten voeren. Ook kan de verkoper ervoor kiezen een bouwkundige keuring uit te laten voeren zodat op voorhand de gebreken bekend zijn voordat de woning voor verkoop wordt aangeboden.

De koper heeft een onderzoeksplicht maar niet alles kan bij de koper worden neergelegd. Zo gaat de meldingsplicht van de koper boven de onderzoeksplicht. Toch is het lastig om de verkoper aansprakelijk te stellen wanneer er achteraf gebreken aan het licht komen. Als koper kun je dit ondervangen door een bouwkundige keuring uit te laten voeren waarmee je in de meeste gevallen voldoet aan de onderzoeksplicht.

Klik op de button “Direct regelen bovenaan of "Direct aanvragen” hieronder waarna de kosten zichtbaar worden. Na het aanvragen wordt binnen 24 uur een afspraak met je gepland voor de inspectie.

Je ontvangt het bouwkundig rapport uiterlijk binnen enkele dagen nadat de bouwkundig-inspecteur de woning heeft opgenomen.

Als de hypotheekverstrekker de bouwkundige keuring verplicht stelt, zijn de kosten altijd fiscaal aftrekbaar.

Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt meestal een bouwtechnische keuring van de kopers geëist. Ook dan kan de koper de kosten fiscaal aftrekken.

Een bouwkundig rapport is ook verplicht als de taxateur constateert dat er sprake is van achterstallig onderhoud van 10% of meer van de woningwaarde. Ook dan zijn de kosten voor de bouwkundige keuring aftrekbaar.

Er zijn hypotheekverstrekkers die een bouwkundige rapportage verplichten. Zo’n verplichte bouwkundige keuring is meestal aan de orde als de woning wat ouder is. Als de hypotheekverstrekker de bouwkundige keuring verplicht stelt, zijn de kosten altijd fiscaal aftrekbaar.

Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan een bouwtechnische keuring van de kopers worden geëist. Ook dan kan de koper de kosten fiscaal aftrekken. Wanneer er sprake is van achterstallig onderhoud van 10% of meer van de woningwaarde zal de hypotheekverstrekker eveneens een bouwkundig rapport eisen. 

Het percentage van 10% komt meestal vanuit de taxateur die tijdens de taxatie gebreken heeft aangetroffen die 10% of meer bedragen dan de waarde van de woning. De taxateur zal in zo'n geval de opdrachtgever (koper) adviseren alsnog een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Ook zal de taxateur deze bevinding in zijn taxatierapport vermelden. Raadpleeg bij twijfel altijd de geldverstrekker of hypotheekadviseur.

De bouwkundig inspecteur voert een visuele inspectie uit en doet geen laboratorium onderzoek. Daarbij wordt er geen specialistisch onderzoek of hak- en breekwerk uitgevoerd. De bouwkundige kijkt slechts zoekend rond en alleen indien hij zichtbaar asbestverdacht materiaal aantreft dan zal hij daarvan melding maken. De standaard bouwkundige keuring is derhalve geen specifiek onderzoek naar de aanwezigheid van asbest. Hierdoor valt ook te verwachten dat de bouwkundige eventuele aansprakelijkheid voor later aangetroffen asbesthoudend materiaal zal uitsluiten.

Achteraf blijkt dat de bouwkundig inspecteur geen melding heeft gemaakt van asbest die is aangetroffen in de schoorsteen. Kan ik hem of haar daarvoor aansprakelijk stellen?

Het aansprakelijk stellen van de bouwkundig inspecteur kent een vrij hoge drempel. Als er zichtbaar asbest aanwezig is dan mag je verwachten dat de inspecteur hier melding van maakt. Als er asbest is weggewerkt in de woning, dan hoeft de bouwkundig inspecteur daar doorgaans geen doelgericht onderzoek naar te doen. Bij risicogevallen (zoals woningen in risicogebieden) kan het wel raadzaam zijn om specifiek een onderzoek naar de aanwezigheid van asbest te laten uitvoeren.

Hieronder een voorbeeld overzicht van de onderwerpen die over het algemeen worden geïnspecteerd waarbij de bedragen voor kosten binnen 1 jaar, kosten binnen 5 jaar en verbeterkosten komen te staan. Let er op dat bouwkundige rapporten er verschillend uit kunnen zien afhankelijk welke software hiervoor wordt gebruikt.

• - Belangrijke informatie m.b.t opname en rapportage
• - Inspectie & woningdetails
• - Informatie van verkoper of eigenaar
• - Kap/dak constructie van de woning
• - Dakbeschot/dakelementen
• - Dakopeningen
• - Trappen in de woning
• - Vloeren, wanden, plafonds en overige
• - Schilderwerk in de woning
• - Binnenkozijnen & deuren
• - Keuken & Sanitaire groepen
• - Installaties, gas, water en elektra
• - Ventilatie in de woning
• - Brandveiligheid in de woning
• - Kruipruimte
• - Beton of steenachtige vloer
• - Houten vloer
• - Riolering in woning/kruipruimte
• - Fundering van de woning
• - Daken
• - Schoorsteen en/of rookgasafvoeren
• - Overige dak en/of gevel doorvoeren
• - Goten
• - Dakdetails en/of dakafwerkingen van de woning
• - Afwatering en hemelwaterafvoeren
• - Gevels
• - Kozijnen en beglazing buitenzijde woning
• - Schilderwerk buiten de woning
• - Buiten de woning (tuin e.d)
• - Slotopmerking & uitsluitingen

Een huis kopen kan een enorm risico met zich meebrengen waarbij de financiële gevolgen niet zijn te overzien. In de meeste gevallen gaat het om de grootste aankoop in je leven. Kies daarom altijd voor zekerheid en laat bij twijfel een bouwkundige inspectie uitvoeren waarvan de bevindingen worden vastgelegd in een bouwkundig rapport. Even een vriend of bekende mee laten kijken is vaak niet voldoende om tot de juiste conclusie te komen.