Wettelijke bedenktijd aankoop huis

Wat is de wettelijke bedenktijd? 

In ons rechtssysteem heeft de koper wettelijk gezien een bedenktijd van 3 dagen, terwijl de verkoper dat niet heeft. Als de verkoper ook een bedenktijd wil, kan dit worden opgenomen als extra clausule in de koopovereenkomst, maar dit is dan geen wettelijke bedenktijd en wordt dan als eis gesteld door de verkoper. Veel mensen weten niet dat de wettelijke bedenktijd alleen voor de koper geldt. Ook is er soms onduidelijkheid wanneer de wettelijke bedenktijd ingaat en eindigt. In dit artikel lees je er alles over. 

3 dagen wettelijke bedenktijd koper

De bedenktijd werd in 2003 geïntroduceerd om consumentenkopers van een huis 3 dagen de tijd te geven om een impulsieve en snelle aankoop ongedaan te maken als ze daar spijt van krijgen. Tijdens de bedenktijd kan de koper zonder opgaaf van redenen en zonder kosten de koop annuleren. Het is belangrijk voor de koper om bewijs of een bevestiging van deze annulering te krijgen om discussies achteraf te voorkomen. Impulsieve aankoop komt tegenwoordig haast niet meer voor. Er gaat vaak een heel traject aan vooraf en daar is tegenwoordig het Biedlogboek bij gekomen om het koop- en verkooptraject eerlijker en transparanter te maken. 

Wanneer begint de wettelijke bedenktijd?

Er bestaat vaak verwarring over wanneer de bedenktijd begint. Een mondelinge overeenkomst of akkoord is bijvoorbeeld niet juridisch geldig. De gegevens en afspraken van beide partijen moeten worden vastgelegd en ondertekend in een koopovereenkomst, ook wel koopakte genoemd. De bedenktijd begint op de dag na ondertekening van de koopovereenkomst door beide partijen maar alleen wanneer de door alle partijen getekende koopovereenkomst aan de koper ter hand is gesteld. Als het langer duurt om de overeenkomst te ondertekenen, begint de bedenktijd logischerwijs op een later tijdstip.

Wanneer eindigt de wettelijke bedenktijd?

Bij de koop en verkoop van een huis, met uitzondering van zakelijke transacties, moet er volgens de wet voldaan worden aan de schriftelijkheidseis. Dit betekent dat de afspraken op papier moeten worden vastgelegd en door beide partijen moeten worden ondertekend. Het overhandigen van de koopovereenkomst, zowel digitaal als fysiek, voldoet aan deze eis. De bedenktijd begint op de dag na het overhandigen van de getekende koopovereenkomst. De bedenktijd duurt 3 dagen en eindigt op de derde dag om middernacht. Houd er rekening mee dat er andere regels gelden voor weekenden en feestdagen.

Afwijkende regels bij bedenktijd weekenden en feestdagen

Wat betreft de wettelijke bedenktijd van 3 dagen, zijn de meeste consumenten wel op de hoogte. Echter, rondom de feestdagen kan er soms onduidelijkheid bestaan.

Bij de bedenktijd rondom het weekend en de feestdagen gelden speciale regels. Dagen in het weekend tellen niet als afzonderlijke dagen, maar als één dag. Bijvoorbeeld, als je op donderdag een koopovereenkomst tekent en aan koper ter hand stelt, begint de bedenktijd op vrijdag (dag 1). Het weekend telt als één dag (dag 2), en maandag is dan dag 3. Om middernacht op maandag loopt de bedenktijd af. Als maandag een feestdag is, wordt de bedenktijd met één dag verlengd en loopt deze op dinsdag om middernacht af. Dit is bijvoorbeeld vaak het geval rond de Kerstdagen.

Verwarring tussen bedenktijd en ontbindende voorwaarden

Soms ontstaat er verwarring tussen bedenktijd en ontbindende voorwaarden. Dit zijn twee verschillende dingen en worden nog weleens door elkaar gehaald. Wettelijk is er sprake van een wettelijke bedenktijd van 3 dagen voor de koper. Ontbindende voorwaarden worden afgedwongen in een deal sluiten bijvoorbeeld om een hypotheek te regelen. Ontbindende voorwaarden zoals het voorbehoud financiering neemt meestal een tijd van 4 tot 8 weken in beslag. Dit is afhankelijk van meerdere factoren. Voor een financieringsvoorbehoud kun je uitstel vragen als het niet lukt de hypotheek binnen de afgesproken termijn finaal akkoord te krijgen. Bij de wettelijke bedentijd kan dat niet.

Zonder opgave van redenen van koop afzien

Binnen de wettelijke bedenktijd heeft de koper het recht om zonder opgave van reden de koop te ontbinden. In sommige koopovereenkomsten staat echter vermeld dat de ontbinding door de koper per aangetekende brief moet gebeuren, maar dat is niet toegestaan. De ontbinding is vormvrij, dus er is geen specifieke manier waarop dit moet gebeuren. Het is echter verstandig om als koper bewijs van de ontbinding te verkrijgen. Een e-mail met bevestiging van ontvangst door de makelaar of verkoper is bijvoorbeeld voldoende. 

Ter hanstelling bepalend voor start bedenktijd

Bij het ondertekenen van de koopovereenkomst hoort een "ter handstelling" document dat door kopers moet worden ondertekend voor ontvangst van de getekende koopovereenkomst. Dit document is aangehecht aan de koopovereenkomst en wordt vaak tegelijk met de koopovereenkomst ondertekend. Tegenwoordig gebruiken makelaars ook vaak digitale systemen om de stukken te laten ondertekenen. De ter handstelling is leidend voor het begin van de wettelijke bedenktijd. De bedenktijd begint de volgende dag om 0:00 uur nadat de koopovereenkomst met de bijbehorende ter handstelling is ondertekend. Het is verplicht dat de koper een afschrift van de ter handstelling heeft ontvangen voor de start van de bedenktijd.

Meest gestelde vragen over bedenktijd 

• Kan ik als koper afzien van de wettelijke bedenktijd? Nee, zoals het woord “wettelijk” al zegt is de bedenktijd wettelijk verplicht. De omschrijving van de bedentijd staat eveneens vermeld in de koopovereenkomst. In de bijbehorende toelichting wordt dit nog eens extra uitgelegd.
• Heb ik als verkoper ook een wettelijke bedenktijd? Nee, de wettelijke bedenktijd geldt alleen voor de koper, niet voor de verkoper. Als verkoper kun je wel bedenktijd afdwingen tijdens het onderhandelen en sluiten van een deal. Deze wordt dan als een aparte clausule opgenomen in de koopovereenkomst maar valt niet onder de wettelijke bedentijd.
• Is de wettelijke bedenktijd hetzelfde dan ontbindende voorwaarden? Nee, de bedenktijd is wettelijk verplicht om kopers te behoeden voor een impulsieve aankoop van een huis. Een ontbindende voorwaarde heeft als doel kopers de tijd te geven om iets te regelen zoals een bouwkundige keuring of een financieringsvoorbehoud.
• Hoe kan ik van de koop afzien binnen de bedenktijd? Het ontbinden van de koop binnen de bedenktijd is vormvrij en zijn geen eisen aan gesteld. Als koper wil je naderhand geen discussies over het wel of niet ontbinden van de koop. Zorg ervoor dat je bewijs ontvangt dat de koop is ontbonden.
• Hoe vaak komt ontbinden koop binnen bedenktijd voor? Dit is een vraag die mensen weleens onzeker maakt. Een koper die binnen de wettelijke bedenktijd er toch vanaf ziet. Ik kan je geruststellen. Dit komt nagenoeg nooit voor omdat er vaak al een heel traject aan vooraf is gegaan zoals een biedprocedure of het onderhandelen. Van eerste bezichtiging tot het tekenen van de koopovereenkomst en het verstrijken van de bedenktijd gaat vaak een hele periode overheen. De kopers bekijken de woning, doen een bod of gaan in onderhandeling, de gegevens worden uitgewisseld waarna de koopovereenkomst wordt opgemaakt. Deze wordt vervolgens aan alle partijen ter controle verzonden en na akkoord wordt er pas getekend. Een dag na de ter handstelling van deze koopovereenkomst gaat pas de bedenktijd in. Wanneer kopers zouden twijfelen hadden ze in de meeste gevallen dit in het voortraject wel aangegeven. Uitzonder daar gelaten natuurlijk maar dat komt bijna niet voor.
• Telt het weekend mee voor de bedenktijd? De wettelijke bedenktijd is 3 dagen waarvan het weekend telt voor 1 dag. In de bedenktijd moeten twee dagen voorkomen die geen zaterdag, zondag of erkende feestdag is. Is dit wel het geval zal de bedenktijd zo nodig worden verlengd. Wanneer je deze regel onthoudt kun je zelf uitrekenen wanneer de bedenktijd is verstreken. Met een algemeen erkende feestdag is een dag die bij Koninklijk besluit is gesteld in de Algemene termijnenwet, gelijkgesteld met een feestdag. De bedenktijd eindigt op de laatste dag om 24:00 uur.

Wel heb ik meegemaakt dat kopers maar ook verkopers nét voor het tekenen van de koopovereenkomst zich bedachten. Dat is natuurlijk erg vervelend maar situaties kunnen nou eenmaal veranderen. Zolang de koopovereenkomst niet is getekend vloeien er geen rechten of plichten uit de mondelinge deal. Dat bepaalt het rechtssysteem voor consumenten in Nederland.

> Bekijk ook: Alle informatie over een huis kopen