Meest Voorkomende Gebreken bij Glas van een Woning
In moderne woningen is isolerende beglazing de standaard. Dit varieert van gewoon dubbelglas tot hoogrendementsglas (HR++), en tegenwoordig zelfs triple glas. In oudere woningen, vooral die gebouwd zijn tot eind jaren 80, kan je nog enkel glas tegenkomen. Dit bevindt zich meestal op de bovenverdiepingen en in klepramen of voordeuren.
Hoewel enkel glas officieel geen bouwkundig gebrek is, kiezen veel eigenaren ervoor om dit te vervangen voor betere isolatie. Soms betekent dit dat het volledige raamkozijn moet worden vervangen omdat de bestaande sponning te klein is. Dit is een goed moment om ventilatieroosters te plaatsen, aangezien goede ventilatie belangrijk is bij het isoleren.
Bovenaan dit artikel zie je een foto van een woning die ik heb getaxeerd. Het is slecht te zien maar alle ramen aan de achterzijde waren lek. Dit heeft niet alleen effect op de waarde van een huis, maar ook op de verkoopbaarheid. Kopers willen nou eenmaal graag een goed onderhouden woonhuis. Daar horen de beglazing en de kozijnen natuurlijk ook bij.
Lekraken van Isolerende Beglazing
Isolerende beglazing kan lek raken na ongeveer 25 jaar, maar ook veel eerder. Dit zie je aan condensvorming tussen de glasbladen. Dit komt doordat een van de glasbladen loskomt van het aluminium kader, waardoor lucht binnenkomt en condens veroorzaakt. Het kan ook gebeuren door onjuiste plaatsing of door beweging in het raamkozijn. Wanneer dit gebeurt, moet het glas worden vervangen. In lekke ramen zie je vaak een soort wazige gloed waarbij het lijkt alsof het raam smerig is. Dat is in werkelijkheid ook zo, maar nu zit het vuil tussen de 2 ramen. Dit kun je dan ook niet schoonmaken.
TIP Bij huis verkopen - Laat de lekke dubbele beglazing vervangen voordat de woning in verkoop gaat. De woning brengt hierdoor vaak meer op en je krijgt geen gezeur achteraf. Melden kan natuurlijk ook maar vervangen is beter en geeft de kopers het gevoel dat de woning goed (of beter) is onderhouden.
Classificatie van HR Beglazing
Sinds 1 juli 2008 wordt de classificatie van isolerende beglazing bepaald door de werkelijke isolatiewaarde van het glas, volgens de nationale beoordelingsrichtlijn (BRL) 2202. Vroeger werd dit gebaseerd op aannames. Je kunt controleren of glas een coating heeft (HR+ of HR++) door een vlammetje bij de ruit te houden; als je vier vlammetjes ziet en een daarvan heeft een afwijkende kleur, heeft het glas een coating.
Asbest in Beglazingskitten en Stopverf
In het verleden werd asbest gebruikt in beglazingskitten en stopverf. Kitten geproduceerd na juli 1993 bevatten geen asbest meer. Asbestvezels kunnen vrijkomen bij het uithakken, branden of uitfrezen van de kitten. Deze kitten zijn vaak droog, hard en hebben een grijze, rode of bruine kleur.
Glasetsing
Glasetsing ontstaat door inhoudsstoffen uit de gevel die langs het glas stromen, wat een hardnekkige aanslag veroorzaakt. Dit kan verminderd worden door een waterhol of waterkering boven het kozijn aan te brengen en door het glasoppervlak te behandelen met een vuilafstotend middel. Regelmatig schoonmaken is ook belangrijk.
Thermische Breuk
Thermische breuk ontstaat door temperatuurverschillen van meer dan 30°C in de beglazing, vooral bij HR++ glas. Dit kan voorkomen door zorgvuldig zonwering en gordijnen te plaatsen. De kans op breuk neemt af als de afstand tussen de zonwering en het glas groter is dan 100 mm en als er voldoende ventilatie is.
TIP - Plak geen folie op dubbele beglazing om spanningen in het materiaal te voorkomen waardoor er sneller een breuk kan ontstaan.
Meest Voorkomende Gebreken bij Beglazing
- Condensatie in de spouw van dubbele beglazing
- Glasbreuk (thermische breuk of breuk door corrosie bij stalen ramen)
- Etsing van het glasoppervlak door zuren uit metselwerk
- Breuk door corrosie
- Geen ventilerende glaslat
- Loslatende of verharde beglazingskit of stopverf
Overige Gebreken Door:
- Aangetaste of ontbrekende loodbevestigingen
- Kromgetrokken, gescheurde of door vocht aangetaste glaslatten
- Niet-werkende ontluchtingsopeningen door vervuiling
- Roestvorming van bevestigingsmiddelen
- Klemmen van draaiende delen
- Losstaande beglazing
- Onvoldoende sterkte van ramen
Samenvatting & Tips
Bij het inspecteren van beglazing is het belangrijk om op condensvorming te letten en de leeftijd van het glas te controleren. Verouderd glas heeft een hogere kans op lekraken. Controleer ook de kwaliteit van de afdichtingen. Flexibele en goed hechtende kit en een ventilerende glaslat aan de onderzijde zijn essentieel om vochtproblemen te voorkomen.
Advies voor:
- Eigenaren: Onderhoud de woning goed en vervang slecht isolerende of lekke beglazing.
- Kopers: Let goed op de conditie van de beglazing, controleer lekke ramen en of ze nog over voldoende isolerende eigenschappen beschikken. Laat een bouwkundige keuring uitvoeren wanneer je over de onderhoudstoestand of gebreken van de woning twijfelt. Gebruik een checklist bij bezichtigingen.
- Verkopers: Laat gebreken aan de beglazing herstellen en vervang lekke ramen voordat de woning in verkoop gaat.
Wanneer je in de woning blijft wonen (eigenaren) is het slim om gebreken aan de kozijnen en beglazing te laten herstellen of vervangen. Dit zorgt er niet alleen voor dat de levensduur van deze onderdelen wordt verlengt, maar waarschijnlijk ook een lagere energierekening. Voor kopers geldt dat je moet weten wat je koopt, twijfel je hierover raadpleeg dan een expert of laat een bouwtechnische keuring uitvoeren.
Achteraf voor onaangename verassingen komen te staan zit niemand op te wachten. Voor verkopers geldt dat er een meldingsplicht is, zijn er gebreken aan de woning moeten deze worden gemeld aan de koper. Hiervoor wordt de vragenlijst ook wel invullijst genoemd door de makelaar ter beschikking gesteld. Vul deze dan als verkoper ook naar waarheid in. Ook verkopers zitten niet op narigheid te wachten na de overdracht.
Tot slot
Dit artikel dekt natuurlijk niet de hele lading over verschillende soorten beglazing die tegenwoordig verkrijgbaar zijn. Waar het om gaat is dat bepaalde gebreken vaker voorkomen dan andere. Lekke beglazing komt veelvuldig voor hetgeen niet altijd wordt gemeld bij verkoop. Denk eraan dat regelmatige inspectie en onderhoud de levensduur van de beglazing verlengen en problemen voorkomen. Of je nu blijft wonen of verkoopt!