Kan ik onderhandelen over de courtage van de makelaar?

Is de courtage onderhandelbaar is een vraag die ik als makelaar regelmatig heb gekregen. Makelaars vinden dit eigenlijk een vervelende vraag want elke makelaar wil natuurlijk zoveel mogelijk verdienen. Korting geven op de makelaarskosten wordt soms een noodzaak om de opdracht binnen te halen. In dit artikel vertel ik je er meer over.

Even kort: Wat is Courtage?

Kort gezegd is de courtage de verdienste van de makelaar en het bedrag bedrag of de commissie die je aan een makelaar betaalt voor zijn diensten. Dit wordt meestal berekend als een percentage van de verkoopprijs van de woning, maar is steeds vaker een vast bedrag. De hoogte van de courtage kan aanzienlijk variëren en daarom is het de moeite waard om hierover te onderhandelen.

Voorbereiding

Een goede voorbereiding is essentieel voor succesvolle onderhandelingen. Nodig altijd drie makelaars uit en begin met het vergelijken van verschillende makelaars in jouw gebied. Kijk naar hun courtages, reputatie, ervaring en kwaliteit van dienstverlening. Wanneer je online naar een makelaar zoekt zal je zien dat er weinig transparantie over tarieven te vinden is. Wel heb ik de afgelopen jaren meer makelaars gezien die hun courtage openbaar maken of telefonisch willen vermelden. Denk eraan dat het doel van de makelaar is om bij de klant aan tafel te komen.

1. Kennis is macht

Informatie verzamelen over de courtages van verschillende makelaars geeft je een idee van wat een redelijk tarief is. Kennis van de markt zal je positie in de onderhandelingen versterken. Doe goed onderzoek en breng de verschillen van de drie makelaars in kaart. Soms is het beter om een makelaar te kiezen die iets duurder is zodat je ook meer kwaliteit krijgt maar dit is verschrikkelijk moeilijk te meten. Kijk naar de verschillende presentaties, hoe ze zich op social media profileren en hoeveel woningen ze verkopen in de prijsklasse van jouw woning.

2. Wees duidelijk over je verwachtingen

Voordat je begint met onderhandelen, wees duidelijk over wat je verwacht van de makelaar. Dit kan variëren van het regelen van bezichtigingen, het opstellen van de koopovereenkomst, tot het bieden van juridisch advies. Makelaars vinden het fijn om de gehele dienstverlening voor hun rekening te nemen zodat ze kunnen doen waar ze goed in zijn. Maar wanneer jij een courant huis hebt waar veel vraag naar is zal de makelaar hier in verhouding minder werk mee hebben. Het zou voor jou fijn zijn wanneer je dat in de courtage terug kan zien.

Onderhandelen

Nu je voorbereid en geïnformeerd bent, is het tijd om te beginnen met onderhandelen.

1. Open het gesprek

Begin het gesprek met de makelaar door uit te leggen dat je geïnteresseerd bent in hun diensten, maar dat je graag zou willen praten over de courtage. Wees respectvol en zakelijk. Wees hier open, transparant en eerlijk in. Zie het een beetje als een spel. De makelaar zet de toon door het vermelden van de courtage. Jij kan hierop inspelen door in gesprek te gaan. Een afwachtende houding leidt vaker tot een lager tarief. Houd in je achterhoofd dat de makelaar graag de opdracht wil binnenhalen en er alles aan zal doen om dit te laten slagen. Krijgt hij of zij de opdracht niet? Dan gaat een collega ermee aan de haal. Dit versterkt je positie als verkoper maar je moet de makelaar ook z'n verdiensten gunnen. Zoals gezegd, blijf netjes en respectvol en ga niet iets roepen wat niet klopt. Veel makelaars weten de onderlinge courtage van hun concurrenten.

2. Onderhandel over de courtage

Breng het onderwerp courtage ter sprake. De makelaar komt met een voorstel hetgeen betekent dat jij altijd met een tegenvoorstel kan komen. Houd hierbij in je achterhoofd dat de makelaar graag de opdracht krijgt. Lukt dat niet? Dat heeft hij of zij niets aan je verdiend en is de tijd die is geïnvesteerd "verloren tijd". De reden dat makelaars een gratis waardebepaling aanbieden is om uiteindelijk de opdracht binnen te halen. Sommige makelaars scoren hierbij erg goed en anderen weer wat minder. Dat merk je waarschijnlijk wel tijdens het gesprek.

3. Gebruik je sterke punten

Als je woning bijzonder aantrekkelijk is of als de huizenmarkt sterk is, gebruik dit dan in je voordeel. De makelaar zal waarschijnlijk graag je woning willen verkopen en kan bereid zijn om zijn courtage te verlagen. Verdiep je daarom ook in de buurt en kijk hoelang gemiddeld jouw type woning te koop staat en wat de transactieprijzen zijn geweest. Download een waarderapport van jouw woning zodat je meer inzicht krijgt. Des te meer kennis jij van je huis ten opzichte van vergelijkbare woning hebt, hoe sterker je positie. Hierbij hoeft het niet tot een heftige discussie komen maar laat zien dat jij je huiswerk hebt gedaan.

4. Wees bereid om nee te zeggen

Als de makelaar niet bereid is om te onderhandelen over de courtage, wees dan bereid om nee te zeggen, tenzij deze makelaar met kop en schouders boven de rest uitsteekt. Uiteindelijk gaat het erom dat het voor beiden een leuk en succesvol traject moet zijn waarbij je elkaar ook wat moet gunnen. Er zijn genoeg goede makelaars en dat weten ze ook van elkaar. Ga makelaars niet tegen elkaar uitspelen want dan krijg je misschien het deksel op de neus. Zelf vind ik dat de dienstverlening in verhouding moet staan ten opzichte van de courtage.

Opdracht tot dienstverlening

Ben je tot overeenstemming met de makelaar gekomen zullen de afspraken worden vastgelegd in een opdracht tot dienstverlening. Dit zorgt ervoor dat jij als opdrachtgever precies weet waar je aan toe bent. Voor de makelaar is het net zo belangrijk om de afspraken goed vast te leggen. Enerzijds zijn er soms verplichtingen naar de branchevereniging (indien van toepassing) en anderzijds wil de makelaar niet dat alsnog zijn concurrent met een beter voorstel komt. Bekijk ook de voorwaarden wat betreft de bedenktijd voor het verstrekken van de opdracht. Vraag de makelaar hier desnoods naar.

1. Zorg voor duidelijkheid

Soms is het handig om alles nog even samen te vatten voordat je de opdracht aan de makelaar verstrekt. Duidelijkheid is hierbij "the Key". Voor de makelaar is het dagelijks werk maar voor jou niet. Heb je iets niet begrepen of zijn er zaken onduidelijk, vraag het dan aan de makelaar. Sommige makelaars gebruiken een stappenplan waarbij direct inzichtelijk is hoe het traject in z'n werk gaat. Is alles duidelijk en zijn de afspraken goed verwoord? Dan moet je er ook vertrouwen in hebben dat de makelaar z'n best voor jou doet.

2. Intrekkingskosten

Intrekkingskosten worden in veel gevallen niet genoemd door makelaars. De doelstelling is dan ook om de woning te verkopen. Dat geldt voor beide partijen. Toch kan het door omstandigheden voorkomen dat het niet lukt om de woning te verkopen of dat de verhuisintentie vervalt. Bespreek dit soort situaties voordat je opdracht tot dienstverlening tekent. Controleer dan ook of de intrekkingskosten juist in de opdracht tot dienstverlening staan vermeld.

Een persoonlijke noot

Denk eraan dat makelaars ook gewoon mensen zijn die hun werk doen en het beste met hun klanten voor hebben. Houd het wederzijdse belang in ogenschouw, gun elkaar het beste en ga voor een leuke en succesvolle samenwerking. Onderhandelen over de courtage is prima maar "Take it, or Leave it" uitspraken zit niemand op te wachten. Jij moet als klant blij zijn met jouw keuze voor de juiste makelaar, andersom moet de makelaar blij zijn met de opdracht.

Samengevat

Onderhandelen over de courtage kan een uitdagende taak zijn, maar met een goede voorbereiding, informatie en de bereidheid om te onderhandelen, kun je een tarief bereiken dat voor beiden acceptabel is. Wees altijd respectvol en zakelijk in je onderhandelingen en wees bereid om nee te zeggen als de makelaar niet bereid is om jou tegemoet te komen. En vergeet niet, een succesvolle onderhandeling is er een waarbij beide partijen zich comfortabel voelen met de overeenkomst.