Hoe groot is het risico van dalende huizenprijzen?

Hoe groot is het risico van dalende huizenprijzen is een vraag die me deze week werd gesteld. Ondanks de krapte op de woningmarkt zijn de huizenprijzen licht gedaald. Dat roept al snel de vraag op waar dit gaat eindigen? De rente is in Nederland sterk gekoppeld aan de huizenprijzen maar juist de rente is gestegen. In dit artikel lees je meer over de gevolgen en risico's over dalende huizenprijzen.

Huizenmarkt is onvoorspelbaar

Het kopen van een huis brengt zoals eerder genoemd, verschillende risico’s met zich mee. Een van de grootste risico’s is het risico van dalende huizenprijzen. Het is natuurlijk moeilijk te voorspellen wat de huizenmarkt gaat doen, maar het is wel belangrijk om deze mogelijkheid in overweging te nemen voordat je een huis koopt. Voor woningeigenaren die jaren gelden een huis hebben gekocht zit er een enorme waardestijging in maar wanneer je op de top van de markt koopt ligt dat toch anders.

Restschuld ligt op de loer

Een grote daling in huizenprijzen kan zorgen voor een restschuld. Dit betekent dat de huiseigenaar na verkoop van het huis nog een schuld overhoudt die afbetaald moet worden. Vooral huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek lopen hierbij een groot risico. Daarnaast kan een daling in huizenprijzen er ook voor zorgen dat huiseigenaren moeite hebben om hun hypotheeklasten te betalen. Bijvoorbeeld als gevolg van werkloosheid of arbeidsongeschiktheid.

Royement maar...

Ik kan me de tijd nog goed herinneren dat veel mensen met de handen in de haren zaten en er een flinke restschuld overbleef wanneer ze gingen scheiden. Gelukkig bood de NHG in de meeste gevallen uitkomst maar dat geldt niet voor elke hypotheek. Mocht de bank en NHG akkoord gaan met royement blijven er nog wel de verhuiskosten over. En waar moet je dan zo snel naartoe nu het aanbod koop- en huurwoningen zo laag is.

Hypotheekvorm bepalend

Het restschuldrisico verschilt afhankelijk van de hypotheekvorm. Vóór 2013 werden voornamelijk hypotheekvormen afgesloten waarbij de aflossing werd doorgeschoven naar de einddatum (bijvoorbeeld de spaarhypotheek) of waarin geen aflossingen plaatsvonden (de aflossingsvrije hypotheek). Vanaf 2013 worden voornamelijk de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek afgesloten, omdat deze hypotheekvormen recht geven op hypotheekrenteaftrek. 

Door de verplichte maandelijkse aflossingen wordt de kans op een restschuld bij verkoop van de woning kleiner. Bij een aflossingsvrije hypotheek is het risico op restschuld groot, terwijl bij bijvoorbeeld een beleggingshypotheek of een spaarhypotheek nog een kapitaal wordt opgebouwd om de schuld (deels) af te betalen.

> Vraag hier een gratis hypotheekadvies gesprek aan

Afhankelijk van de huizenprijzen

Een huiseigenaar is in zekere mate afhankelijk van de huizenprijzen. Tussen 2008 en 2013 zijn de huizenprijzen gemiddeld met meer dan 20% gedaald, waardoor het restschuldrisico is vergroot. De gekozen hypotheekvorm kan echter nog steeds van invloed zijn. Met de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek lost de huiseigenaar de hypotheek gedurende de looptijd volledig af en is het huis na bijvoorbeeld dertig jaar hypotheekvrij. Alleen bij tussentijdse verkoop kan er een restschuld ontstaan.

Andere risico's

Een ander belangrijk risico is het schaderisico. Huiseigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor eventuele beschadigingen aan het huis en moeten zelf opdraaien voor de kosten van onderhoud en reparaties. Bij een huurhuis is dit risico voor de verhuurder.

Het is dus belangrijk om bij het kopen van een huis niet alleen te kijken naar de aankoopprijs, maar ook naar de mogelijke risico’s en de financiële situatie van de huiseigenaar. Het is aan te raden om een hypotheek af te sluiten waarbij er maandelijks wordt afgelost. Hierdoor wordt de kans op een restschuld na verkoop van het huis kleiner.

Geen risico maar ook geen vermogensopbouw

Huurders hebben inderdaad voordelen ten opzichte van huiseigenaren. Zo hoeven ze bijvoorbeeld geen zorgen te maken over de waarde van het huis en hebben ze lagere onderhoudskosten. Ze kunnen ook sneller verhuizen als dat nodig is. Echter, op de lange termijn zijn de maandlasten voor huurders vaak hoger dan voor huiseigenaren. Bovendien hebben huurders geen vermogensopbouw in de vorm van de waardestijging van een huis.

Tot slot

Concluderend kan gesteld worden dat het risico van dalende huizenprijzen zeker niet verwaarloosd mag worden. Het is belangrijk om bij het kopen van een huis niet alleen te kijken naar de aankoopprijs, maar ook naar de mogelijke risico’s en de financiële situatie van de huiseigenaar. Het is aan te raden om een hypotheek af te sluiten waarbij er maandelijks wordt afgelost. Hierdoor wordt de kans op een restschuld na verkoop van het huis kleiner. Huurders hebben hierin voordelen ten opzichte van kopers, maar op de lange termijn zijn de maandlasten voor huurders vaak hoger. 

> Bekijk ook: Eerste huis kopen, waar moet je op letten